Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony sprawia sporo problemów. To za sprawą nieintuicyjnych przepisów kodeksu cywilnego. Kiedy można więc wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony?

Umowa najmu na czas określony i nieokreślony

Umowę najmu możesz podpisać na czas określony, np. 1 rok czy 6 miesięcy. Nie ma również przeszkód, żeby umowę najmu zawrzeć na czas nieokreślony. W takim przypadku umowa najmu trwa do momentu, aż jedna ze stron ją wypowie.

Takie prawo wynika z art. 673 § 1 kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Często więc w umowach najmu można znaleźć zapis o np. takim brzmieniu:

Każdej ze stron przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia.

W takim przypadku zarówno najemca, jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę najmu w każdej sytuacji. Nie muszą powoływać się na ważne powody czy jakieś inne okoliczności. Wystarczy, że wypowiedzą umowę z odpowiednim wyprzedzeniem.

Natomiast w przypadku umów najmu na czas określony nie możesz już tak łatwo wypowiedzieć umowy.

Osoby, które podpisują takie umowy, często nie zdają sobie sprawy z konsekwencji zawarcia umowy najmu na czas określony.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Chcesz wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony? Sprawdzasz postanowienia umowy, a tam nie ma żadnego zapisu dotyczącego możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy.

To nie jest błąd.

Taką umowę najmu można wypowiedzieć tylko w sytuacjach wskazanych w umowie.

A to za sprawą artykułu 673 § 2 kodeksu cywilnego:

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Jeżeli więc na etapie podpisywania umowy najmu strony nie określiły, w jakich przypadkach taką umowę można wcześniej wypowiedzieć, to niestety takiej umowy nie można wypowiedzieć.

Wynika z tego, że:

• umowę najmu zawartą na czas określony możesz rozwiązać tylko z powodów określonych w umowie;
• umowę najmu na czas nieokreślony możesz wypowiedzieć w każdym czasie, z zachowaniem okresów wypowiedzenia przewidzianych w umowie lub kodeksie cywilnym.

Więcej o tym, jak skutecznie złożyć oświadczenie o wypowiedzenie umowy oraz wzór wypowiedzenia umowy

Pamiętaj, że inne zasady dotyczą umów najmu na cele mieszkalne.

Porozumienie o rozwiązaniu umowy najmu

Jest jeszcze trzecie rozwiązanie.

Strony mogą porozumieć się do co wcześniejszego rozwiązania umowy najmu i podpisać ugodę. Nie ma przepisów, które zabraniałyby takiego rozwiązania.

Natomiast do zawarcia porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu potrzebna jest zgodna wola i najemcy, i wynajmującego. Co niekoniecznie może być proste do osiągnięcia.

Wypowiedzenie ma taką zaletę, że do skutecznego rozwiązania umowy potrzebne jest tylko oświadczenie jednej ze stron umowy najmu. Druga nie musi się zgodzić na rozwiązanie umowy.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej porady w zakresie wypowiedzenia umowy najmu, to zapraszam do KONTAKTU.