Przywykliśmy do tego, że terminy przedawnienia roszczeń są długie. Możemy spokojnie czekać na złożenie pozwu dwa, trzy czy nawet sześć lat. Natomiast część roszczeń wynikających z umowy najmu przedawnia się w o wiele krótszym terminie.

Dwa, a nawet trzy terminy przedawnienia roszczeń z umowy najmu

Możliwe są dwa, a w zasadzie nawet trzy terminy przedawnienia roszczeń z umowy najmu. Który termin będzie właściwy w danym przypadku? To zależy od tego, czego się domagamy.

Roczny termin przedawnienia roszczeń

Najkrótszy termin przedawnienia roszczeń ze stosunku najmu wynika z art. 677 kodeksu cywilnego. Wynosi on jeden rok od momentu zwrotu rzeczy.

Artykuł 677 kodeksu cywilnego brzmi:

Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Cytowany przepis to wyjątek. Należy go więc interpretować wąsko i stosować tylko do roszczeń wprost wskazanych w tym przepisie.

Wynajmujący może w ciągu roku od dnia zwrotu rzeczy dochodzić od najemcy naprawienia szkody z powodu jej uszkodzenia lub pogorszenia jej stanu.

Najemca zaś może w ciągu roku od zwrotu rzeczy dochodzić od wynajmującego pieniędzy za zwrot nakładów albo o zwrot nadpłaconego czynszu.

Z nadpłaconym czynszem mamy do czynienia np. wtedy, gdy strony umówiły się na płacenie czynszu za rok z góry, a umowa uległa rozwiązaniu po czterech miesiącach. Najemca może więc domagać się zwrotu należności za osiem miesięcy. Również najemca może się domagać zwrotu, gdy zapłacił wyższy czynsz lub gdy czynsz zmalał np. w związku z wadami rzeczy.

Termin jest tak krótki, gdyż po upływie roku od zwrotu np. mieszkania trudno będzie ustalić, w jakim stanie znajdowała się nieruchomość. Z tego powodu ustawodawca zmotywował strony do szybszego dochodzenia swoich praw.

Trzyletni termin przedawnienia

Pozostałe roszczenia wynikające z umowy najmu będą przedawniać się na podstawie przepisów ogólnych. Dotyczy to również żądania zwrotu kaucji.

Artykuł 118 kodeksu cywilnego brzmi tak:

Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.

Z trzyletnim okresem będą więc przedawniać się roszczenia o m.in.:

• zapłatę zaległego czynszu najmu;
• zwrot wynajmowanego przedmiotu;
• zapłatę kar umownych za zwrot przedmiotu najmu po umówionym terminie.

Sześcioletni termin przedawnienia roszczeń z umowy najmu

Niektórzy wyróżniają jeszcze trzeci termin przedawnienia roszczeń z najmu. Wynosi on 6 lat.

Zwróćmy uwagę, że zgodnie z art. 118 kodeksu cywilnego po 3 latach przedawniają się roszczenia okresowe oraz te związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Co natomiast, jeżeli czynsz za najem nie jest płatny okresowo, a jednorazowo?

Wtedy zapewne należałoby uznać, że roszczenie o zapłatę takiego czynszu przedawni się po upływie 6 lat.

Ten sześcioletni termin przedawnienia budzi jednak kontrowersje.

Na szczęście problem taki pojawia się tylko w pojedynczych przypadkach. Najczęściej strony ustalają, że czynsz najmu będzie płatny okresowo – raz na miesiąc czy raz na pół roku. Praktyczne zastosowanie sześcioletniego terminu przedawnienia jest więc rzadkością.

Roczny termin przedawnienia roszczeń z najmu – od kiedy liczyć?

Roczny termin przedawnienia liczymy od momentu zwrotu rzeczy. To też jest wyjątek, bo większość terminów liczymy od wymagalności roszczenia.

Więcej o tym od, kiedy liczyć odsetki za opóźnienie

Sytuacja komplikuje się jednak, gdy np. rzecz została zwrócona po terminie.

Wtedy roczny termin przedawnienia liczymy od momentu rzeczywistego zwrotu przedmiotu najmu. Nie ma tutaj znaczenia termin wynikający z umowy.

Nie ma również znaczenia, czy zwrot przedmiotu najmu nastąpił dobrowolnie lub np. w wyniku egzekucji komorniczej. Za każdym razem termin będzie wynosił jeden rok od momentu zwrotu tej rzeczy.

Roczny termin przedawnienia roszczeń z najmu – do kiedy liczyć?

Jeżeli zwrot przedmiotu najmu nastąpił 23 stycznia 2021 roku, to przedawnienie roszczeń wynikających z art. 677 kodeksu cywilnego nastąpi po roku od tej daty, czyli 23 stycznia 2022 roku.

Rocznego przedawnienia roszczeń nie można przedłużyć na podstawie art. 118 kodeksu cywilnego. Zgodnie ze zdaniem drugim tego przepisu koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.

Termin przedawnienia roszczeń wynikających z art. 677 kodeksu cywilnego jest krótszy niż dwa lata – nie możemy zatem go przedłużyć do końca roku kalendarzowego.

Również strony nie mogą w umowie przedłużyć ani skrócić rocznego okresu przedawnienia roszczeń. Wynika to wprost z art. 119 kodeksu cywilnego. Zakaz przedłużania oraz skracania okresów przedawnienia dotyczy zresztą wszystkich okresów przedawnienia – nie tylko okresu wynikającego z art. 677 kodeksu cywilnego.

Zastosowanie artykułu 677 kodeksu cywilnego do różnych przedmiotów najmu

Artykuł 677 kodeksu cywilnego dotyczący rocznego terminu przedawnienia roszczeń jest ogólnym przepisem dotyczącym umów najmu. Stosuje się go do wszystkich umów najmu, a nie tylko najmu nieruchomości.

Nie ma zatem znaczenia, czy przedmiotem najmu będzie:

• mieszkanie;
• dom;
• lokal użytkowy;
• maszyna rolnicza;
• samochód.

W każdym z tych przypadków możemy zastosować art. 677 kodeksu cywilnego.

Wskazane przeze mnie przepisy stosujemy również do najmu okazjonalnego czy roszczeń między przedsiębiorcami.

Co oznacza, że roszczenie jest przedawnione?

Przedawnienie roszczenia to sposób na wyjaśnienie sytuacji między dłużnikiem a wierzycielem. Po upływie określonego czasu wierzyciel nie może zmusić dłużnika do zapłaty należnej mu kwoty.

Podstawowe znaczenie ma tu art. 117 § 2 kodeksu cywilnego.

Po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Jednakże zrzeczenie się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu jest nieważne.

Wbrew powszechnemu przekonaniu roszczenie takie nie wygasa. Dłużnik nadal jest dłużnikiem. Zmienia się natomiast charakter tego roszczenia. Dłużnik może dobrowolnie spłacić swój dług. Natomiast wierzyciel nie może go do tego zmusić. Stąd jeżeli wierzyciel złoży pozew do sądu o zapłatę już przedawnionego roszczenia, to pozwany może podnieść zarzut przedawnienia. Jeżeli sąd uzna, że roszczenie było faktycznie przedawnione, oddali powództwo.

Przedawnienie – jedna z pierwszych rzeczy do sprawdzenia w pozwie

Zarzut przedawnienia roszczenia jest bardzo silny. Dlatego jest to jedna z pierwszych rzeczy, którą analizuję w prowadzonych przeze mnie sprawach.

Jeżeli roszczenie jest faktycznie przedawnione, ten zarzut wystarczy, by oddalić powództwo. Nie polecam natomiast ograniczać się do podniesienia jedynie zarzutu przedawnienia. Powód może odpowiedzieć na nasz zarzut i wskazać, że skutecznie przerwał on bieg terminu przedawnienia. A wtedy możemy już nie mieć czasu na merytoryczną obronę i podniesienie innych zarzutów.

Jeżeli chcesz skorzystać z indywidualnej pomocy prawnej w kwestii przedawnienia czynszu najmu, zapraszam do KONTAKTU.