Składasz pozew o zapłatę. Chcesz odzyskać od najemcy wynagrodzenie za zaległe czynsze najmu. Natomiast nie wiesz, do którego sądu wysłać pozew. Poniżej wyjaśniam, gdzie szukać odpowiedzi na to pytanie, jakie przepisy i zasady musisz wziąć pod uwagę, żeby Twój pozew trafił do odpowiedniego sądu. Na podstawie przedstawionych tu zasad określisz, czy sprawę o zapłatę powinien rozstrzygnąć sąd rejonowy w Warszawie czy może sąd okręgowy w Krakowie.

Umowna właściwość sądu – czyli który sąd wybrały strony

Umowa – to od niej trzeba zacząć.

Sprawdź, czy w umowie najmu nie ma żadnego zapisu, który dotyczy sporów sądowych czy właściwości sądowej.

Jeżeli chcesz ułatwić sobie zadanie, to zacznij czytanie umowy od końca.

Postanowienia dotyczące właściwości sądowej znajdują się najczęściej na końcu umowy najmu. Możliwe, że w Twojej umowie znajduje się paragraf „postanowienia końcowe”. To najprawdopodobniej w nim znajdą się ewentualne zapisy dotyczące właściwości sądowej.

W umowie możesz znaleźć np. zapis, że wszystkie spory, które wynikną na gruncie umowy, będzie rozstrzygać sąd właściwy dla miejsca zamieszkania powoda lub konkretny, wskazany w umowie sąd (np. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie).

Jeżeli w umowie znajdziesz takie postanowienie, to oznacza, że właśnie do tego sądu musisz wysłać pozew.

Wraz z drugą stroną już w momencie podpisywania umowy ustaliliście, który sąd będzie wyłącznie właściwy do rozstrzygania sporów z niej wynikających. Niestety w takim przypadku nie możesz powołać się na zasady dotyczące właściwości miejscowej, o których wspominam poniżej. Musisz złożyć pozew do tego sądu, który wynika z treści umowy.

Przeczytaj więcej, jak określić właściwość sądu w umowie

Jeżeli w Twojej umowie nie ma żadnego zapisu o właściwym sądzie, to pozostają reguły wynikają z kodeksu postępowania cywilnego.

Ogólna właściwość sądu – miejsce zamieszkania pozwanego

Zacznijmy od podstawowej zasady dotyczącej właściwości sądowej. Stosujemy ją w każdej sprawie – nie tylko dotyczącej zapłaty za czynsz najmu.

Wynika ona z artykułu 27 § 1 kodeksu postępowania cywilnego:

Powództwo wytacza się przed sąd pierwszej instancji, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania.

Zgodnie z tym przepisem pozew należy złożyć do sądu, w okręgu którego mieszka pozwany, czyli Twój przeciwnik procesowy. Jeżeli więc mieszkasz w Warszawie, zaś pozwany w Poznaniu, to pozew powinien trafić do sądu w Poznaniu.

Zwróć uwagę, że cytowany przeze mnie przepis mówi o adresie zamieszkania, a nie zameldowania.

To są dwa różne adresy.

W pozwie należy wskazać adres zamieszkania pozwanego, czyli adres, pod którym pozwany faktycznie mieszka w momencie złożenia pozwu. Nie musisz więc znać adresu zameldowania pozwanego.

Ogólna właściwość sądu w przypadku spółek

Analogiczna zasada dotyczy spółek, stowarzyszeń czy fundacji.

Gdy najemcą jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością czy spółka akcyjna, to pozew o zapłatę powinien trafić do sądu, w okręgu którego ten przedsiębiorca ma swoją siedzibę.

Ta zasada wynika z artykułu 30 kodeksu postępowania cywilnego:

Powództwo przeciwko osobie prawnej lub innemu podmiotowi niebędącemu osobą fizyczną wytacza się według miejsca ich siedziby.

Niestety złożenie pozwu do sądu właściwego ze względu na miejsce zamieszkania czy siedzibę pozwanego może być dla Ciebie uciążliwe. Szczególnie jeżeli sąd, do którego chcesz wysłać pozew, znajduje się na drugim końcu Polski.

Na szczęście kodeks postępowania cywilnego umożliwia Ci złożenie pozwu również według właściwości przemiennej.

Właściwość sądu o zapłatę za czynsz według miejsca położenia nieruchomości

Możesz zdecydować, czy chcesz, żeby spór rozpoznał sąd właściwy ze względu na miejsce zamieszkania czy miejsce siedziby pozwanego – czy może sąd tam, gdzie znajduje się wynajmowana nieruchomość.

Możliwość złożenia pozwu według miejsca położenia nieruchomości wynika z artykułu 37 kodeksu postępowania cywilnego:

Powództwo o roszczenie ze stosunku najmu lub dzierżawy nieruchomości wytoczyć można przed sąd miejsca położenia nieruchomości.

Jeżeli mieszkanie będące przedmiotem umowy najmu znajduje się w Warszawie, a pozwany mieszka w Gdańsku, to i tak możesz złożyć pozew do sądu w Warszawie. Oba sądy będą właściwe do rozpoznania tego sporu. To Ty w pozwie decydujesz, na którą z tych właściwości chcesz się powołać.

Akurat w przypadku stolicy musisz ustalić jeszcze jedną kwestię. W Warszawie jest kilka sądów, więc o właściwości sądu będzie decydować nie miejscowość, a dzielnica, w której położona jest nieruchomość. Inny sąd będzie właściwy w przypadku Mokotowa, a inny w przypadku Żoliborza czy Pragi-Północ.

W przypadku właściwości przemiennej jest jeszcze jedno ale.

Nie możesz się na nią powołać, jeżeli zawodowo zajmujesz się najmem, a najemcą jest konsument. Kodeks postępowania cywilnego wyłącza zastosowanie przepisów o właściwości przemiennej w przypadku sporów konsumenckich.

Który sąd będzie właściwy: rejonowy czy okręgowy?

Na podstawie powyższych zasad możesz ustalić: sąd w którym mieście będzie mógł rozpoznać sprawę.

Do ustalenia pozostaje jeszcze: czy właściwy będzie sąd rejonowy czy sąd okręgowy.

Spory sądowe w pierwszej instancji rozpoznawane są przez sądy rejonowe. To jest podstawowa zasada. Tylko dla niektórych spraw to sąd okręgowy będzie sądem pierwszej instancji.

O tym, czy pozew o zapłatę czynszu powinien trafić do sądu rejonowego czy okręgowego, decyduje tzw. wartość przedmiotu sporu, czyli w sporym uproszczeniu kwota pieniędzy, jakiej domaga się powód od pozwanego.

Granica to 75 000,00 złotych.

Jeżeli wartość przedmiotu sporu przewyższa tę kwotę, pozew należy skierować do sądu okręgowego. Jeżeli powód domaga się niższej kwoty, to powinien przesłać pozew do sądu rejonowego.

Przy ustaleniu wartości przedmiotu sporu warto mieć na względzie art. 22 kodeksu postępowania cywilnego:

W sprawach o prawo do świadczeń powtarzających się wartość przedmiotu sporu stanowi suma świadczeń za jeden rok, a jeżeli świadczenia trwają krócej niż rok – za cały czas ich trwania.

Dochodzenie należności za czynsz najmu będzie właśnie świadczeniem powtarzającym się (co miesiąc najemca płaci taką samą kwotę). Stąd jeżeli chcesz odzyskać od najemcy należność za ponad rok, to wartość przedmiotu sporu będzie równa rocznemu czynszowi najmu. Jeżeli dochodzisz zwrotu należności za krótszy okres, to po prostu zliczasz wszystkie czynsze, których zapłaty dochodzisz.

Co się stanie, gdy złożę pozew do niewłaściwego sądu?

Złożenie pozwu do niewłaściwego sądu to nie tragedia. Powód nie przegra sprawy tylko przez to, że błędnie określił sąd.

Sąd z urzędu sprawdza, czy jest właściwy do rozpoznania sporu. Jeżeli uzna, że to nie on powinien rozpoznać spór, przekaże pozew do właściwego sądu. Natomiast takie przekazanie sprawy spowoduje, że na rozstrzygnięcie sądu poczekasz jeszcze dłużej. Warto więc poświęcić nieco uwagi i sprawdzić, który sąd będzie właściwy do rozpoznania sporu o zapłatę zaległych czynszów najmu.

Przeczytaj więcej o tym, ile trwa postępowanie sądowe

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej pomocy przy przygotowaniu pozwu, to NAPISZ.