Zaryzykuję tezę, że rękojmia przy sprzedaży nieruchomości to jedno z najczęściej zapominanych uprawnień kupującego.

Sprzedający nieruchomość zwykle nie mają pojęcia, że nawet po wielu miesiącach od transakcji kupujący może wskazywać, że mieszkanie ma wady. Sprzedawca nie udzielał żadnej gwarancji, a mieszkanie jest z rynku wtórnego. Skąd więc ta odpowiedzialność? W umowie sprzedaży nie ma przecież żadnych zapisów, które mówiłyby o odpowiedzialności za wady nieruchomości.

A jednak.

Sprzedawca z mocy prawa odpowiada za wady sprzedanej rzeczy na podstawie przepisów o rękojmi.

Więcej o formie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości

Rękojmia przy sprzedaży nieruchomości – co to jest?

Odpowiedzialność sprzedawcy za wady sprzedanej rzeczy wynika z kodeksu cywilnego – a dokładniej z art. 556–576.

Jeżeli w umowie nie ma żadnych zapisów dotyczących wyłączenia, ograniczenia lub rozszerzenia rękojmi, to stosujemy zasady wynikające z kodeksu cywilnego.

Dlatego strony umowy sprzedaży są często zaskoczone, że sprzedawca odpowiada wobec kupującego z tytułu rękojmi.

Zgodnie z art. 556 kodeksu cywilnego rękojmia jest to odpowiedzialność sprzedawcy za wady sprzedanej rzeczy.

Wada nieruchomości może mieć charakter prawny lub fizyczny.

Rękojmia za wady prawne

Wadą prawną będą nieprawidłowości dotyczące tytułu prawnego do nieruchomości lub inne przeszkody, które ograniczają kupującego w korzystaniu lub dysponowaniu nieruchomością.

Definicja wady prawnej wynika z art. 556³ kodeksu cywilnego.

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa (wada prawna).

Wadą prawną nieruchomości może być np.:

• obciążenie mieszkania hipoteką;
• obciążenie nieruchomości służebnością;
• nabycie mieszkania od jednej osoby, gdy nieruchomość miała jeszcze jednego współwłaściciela;
• nabycie nieruchomości od sprzedawcy, który nie jest jej właścicielem.

Rękojmia za wady fizyczne

Za wadę fizyczną zaś można uznać niezgodność rzeczy sprzedanej z umową.

Wadą fizyczną będzie np. sprzedaż lokalu użytkowego, w którym ma być prowadzona restauracja, gdy jego budowa uniemożliwia prowadzenie takiej działalności.

Również wadą fizyczną może być obciążona nieruchomość gruntowa, na której nabywca zamierza wybudować dom, gdy grunt objęty jest ograniczeniami w budowie z powodu prac archeologicznych.

Szeroka odpowiedzialność z tytułu rękojmi

Co ważniejsze – odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter absolutny.

Co to oznacza?

Po pierwsze, że sprzedawca odpowiada za wady nieruchomości, nawet jeżeli o nich nie wiedział.

Po drugie, sprzedawca ponosi odpowiedzialność za wady, nawet gdy nie miał żadnego wpływu na ich powstanie.

Sprzedający nieruchomość nie może skutecznie zasłaniać się niewiedzą, że charakterystyka lokalu użytkowego uniemożliwia prowadzenie w nim działalności gastronomicznej.

Rękojmia przy sprzedaży nieruchomości nie ogranicza się tylko do nieruchomości z rynku pierwotnego. Przepisy kodeksu cywilnego stosują się również do rzeczy używanych czy nieruchomości z rynku wtórnego.

Istnieją jednak prawne możliwości wyłączenia czy ograniczenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi przy sprzedaży nieruchomości. Sprzedawca o odpowiedzialności z tytułu rękojmi powinien pomyśleć jeszcze przed sprzedażą nieruchomości.

Sposób 1: wyłączenie rękojmi w umowie sprzedaży nieruchomości

Najprostszym rozwiązaniem na ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi przy sprzedaży nieruchomości jest wyłączenie stosowania przepisów ją regulujących w treści umowy.

Są jednak trzy „ale”.

Nie w każdym przypadku takie wyłączenie będzie skuteczne.

Po pierwsze, trudniej jest wyłączyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi, jeżeli stronami umowy są przedsiębiorca i konsument.

W takim przypadku wyłączenie czy ograniczenie rękojmi jest możliwe wyłącznie wtedy, gdy dopuszcza to przepis szczególny. Przypadków, w których można skutecznie wyłączyć lub ograniczyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi przy sprzedaży konsumenckiej, będzie bardzo mało.

A więc spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (przedsiębiorca), która kupiła mieszkanie, a po przeprowadzeniu remontu sprzedaje je konsumentowi, co do zasady nie może w umowie wyłączyć odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

Oświadczenie o ograniczeniu lub wyłączeniu rękojmi do umowy sprzedaży nieruchomości mogą natomiast wprowadzić osoby, które sprzedają prywatne mieszkanie.

Po drugie, wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi nie chroni nieuczciwego sprzedawcy. Nawet jeżeli w umowie znajduje się prawidłowy zapis o wyłączeniu rękojmi, to nie będzie on wiążący, jeżeli sprzedawca podstępnie zatai wadę nieruchomości.

Po trzecie, na wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi musi się zgodzić kupujący.

Kupujący, który dostrzeże w umowie postanowienie o wyłączeniu rękojmi, może nabrać podejrzeń co do stanu kupowanej nieruchomości. Nie dość, że będzie dokładniej przyglądał się nieruchomości, to jeszcze może negocjować cenę lub w ogóle zrezygnować z zakupu.

Całkowite wyłączenie zapisów o rękojmi nie jest jedynym rozwiązaniem. Można w umowie zawrzeć kompromisowy zapis. Strony mogą np. ograniczyć odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi tylko za wady fizyczne, a pozostawić odpowiedzialność za wady prawne lub odwrotnie.

Na marginesie – nie ma przeciwwskazań, żeby w umowie rozszerzyć ustawowe regulacje dotyczące rękojmi. Wtedy odpowiedzialność sprzedawcy za wady nieruchomości będzie jeszcze większa, niż wynika to z kodeksu cywilnego.

Sposób 2: rzetelne informowanie kupującego o wadach jako sposób na ograniczenie rękojmi

Sprzedawca może również uniknąć odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący będzie wiedział o wadzie nieruchomości w momencie jej sprzedaży.

Wobec tego sprzedawca powinien informować kupującego o wadach zmniejszających funkcjonalność lub wartość przedmiotu sprzedaży najpóźniej w chwili zawarcia umowy. Dzięki temu kupujący będzie miał czas na rezygnację z zawarcia umowy.

Co ważniejsze – to, że wada nieruchomości jest jawna, a kupujący mógł wadę zauważyć – nie wyłącza odpowiedzialności sprzedawcy za wady. Sprzedawca bowiem odpowiada także za wady jawne, jeśli kupujący o nich nie wiedział.

Z treści art. 557 § 1 kodeksu cywilnego nie wynika co do zasady, by sprzedawca był zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, gdy kupujący mógł i powinien wadę zauważyć.

Wręcz przeciwnie.

Kupujący musi wiedzieć o wadzie w chwili zawarcia umowy, żeby doszło do wyłączenia odpowiedzialności sprzedawcy.

Kupujący nie ma obowiązku zbijania tynków, zrywania tapet czy przesuwania mebli lub doprowadzenia do zbadania nieruchomości przez rzeczoznawców, żeby sprawdzić jej stan. Jeżeli więc np. zagrzybienie ścian ujawni się po zawarciu umowy sprzedaży, a sprzedawca nie poinformował o tym kupującego, to nowy właściciel co do zasady może skorzystać z uprawnień wynikających z przepisów o rękojmi.

Płynie z tego jasny wniosek dla sprzedawcy. Nie tylko powinien on rzetelnie poinformować kupującego o wadach mieszkania, ale również mieć dowód na to, że kupujący w momencie zawarcia umowy o tych wadach wiedział.

Jak to osiągnąć?

Na przykład poprzez szczegółowe opisanie stanu nieruchomości czy poszczególnych jej wad w umowie sprzedaży. Wtedy nie będzie wątpliwości, że kupujący wiedział o wadzie i mimo to zdecydował się na zakup.

Sposób 3: moment powstania wady a wyłączenie rękojmi

Sprzedawca nie odpowiada za wady nieruchomości również wtedy, gdy wada lub jej przyczyna nie istniała w przedmiocie umowy w momencie wydania nieruchomości.

Zgodnie z art. 556 [2] kodeksu cywilnego jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.

Ten przepis w gorszej sytuacji stawia profesjonalnych sprzedawców nieruchomości. To na nich ciąży obowiązek obalenia tego domniemania. Przedsiębiorcy będą musieli udowodnić, że wada lub przyczyna powstania tej wady pojawiła się w nieruchomości po wydaniu jej kupującemu.

W praktyce może się to okazać bardzo trudne.

Rękojmia przy sprzedaży nieruchomości – okres odpowiedzialności

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi jest szeroka, ale nie bezterminowa.

Sprzedawca nieruchomości odpowiada za wady, jeżeli wada została stwierdzona w ciągu 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Natomiast roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy na wolną od wad przedawnia się z upływem roku od dnia stwierdzenia wady. Jeśli nieruchomość nabył konsument, bieg tego terminu nie może skończyć się przed upływem 5 lat od wydania nieruchomości kupującemu.

Ignorowanie przez sprzedawcę odpowiedzialności z tytułu rękojmi przy sprzedaży nieruchomości może okazać się dla niego kosztowne. W szczególności gdy sprzedawca prowadzi zawodową działalność związaną z obrotem nieruchomościami, a po drugiej stronie transakcji stoi konsument.

Sprzedawca może jednak zadbać o swoje interesy jeszcze przed złożeniem podpisu pod umową sprzedaży nieruchomości. Do czego gorąco zachęcam.

Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej w celu dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, zapraszam do KONTAKTU.