Prawo odkupu a pierwokupu – to kolejne dwa pojęcia, które w normalnym świecie mają podobne znaczenia. Tymczasem w prawnej rzeczywistości zawarcie w umowie zapisów o odkupie czy o pierwokupie niesie ze sobą odmienne konsekwencje. Oba te prawa ograniczają swobodę dysponowania własnością. W jaki sposób to następuje?

Co to jest prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu związane jest ze sprzedażą, ale nie wymaga, żeby wcześniej strony zawarły ze sobą umowę sprzedaży danego przedmiotu.

Prawo pierwokupu to najprościej rzecz ujmując prawo do kupienia rzeczy przed innymi osobami. Jeżeli ktoś będzie chciał sprzedać daną rzecz, my będziemy mogli kupić ją jako pierwsi. Dopiero kiedy nie skorzystamy z tego prawa, rzecz będzie mogła być sprzedana „na wolnym rynku”.

Załóżmy, że Anna Kowalska chce sprzedać udziały w spółce. Zgodnie z umową spółki nie możne tego zrobić bez zaproponowania zakupu udziałów drugiemu wspólnikowi – Piotrowi Kowalskiemu.

Anna Kowalska powinna bez zbędnej zwłoki zawiadomić wspólnika spółki o tym, że chce sprzedać udziały osobie trzeciej. Jednocześnie powinna wskazać warunki umowy sprzedaży, czyli m.in. przedmiot sprzedaży (ilość udziałów) i cenę.

Dopiero jak Piotr Kowalski nie będzie chciał kupić udziałów od Anny Kowalskiej, to będzie ona mogła sprzedać udziały wybranej przez siebie osobie.

Wykonanie prawa pierwokupu

Jeżeli Piotr Kowalski będzie chciał wykonać prawo pierwokupu, to musi złożyć Annie Kowalskiej oświadczenie o tym, że korzysta z tego prawa.

Co do zasady takie oświadczenie może być złożone w dowolnej formie. Ja polecam złożyć je na piśmie. Wtedy na wypadek sporu będzie dowód, że skorzystaliśmy z prawa pierwokupu.

Jednak jest tu jedna pułapka. Dotyczy ona formy złożenia oświadczenia. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, to oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu trzeba złożyć w tej samej formie.

W naszym przykładzie prawo pierwokupu dotyczy sprzedaży udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, które wymaga zachowania szczególnej formy. Wynika to z artykułu 180 kodeksu spółek handlowych. Zgodnie z nim zbycie udziału, jego części lub ułamkowej części udziału oraz jego zastawienie powinno być dokonane w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Oznacza to, że jeżeli Piotr Kowalski będzie chciał kupić akcje, to będzie musiał złożyć oświadczenie w formie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Osoba trzecia może kupić przedmiot umowy tylko w przypadku, gdy osoba uprawniona do pierwokupu nie będzie zainteresowana zakupem konkretnego przedmiotu.

Czas na skorzystanie z prawa pierwokupu

Kodeks cywilny wskazuje, w jakim czasie prawo pierwokupu musi być wykonane.

W przypadku nieruchomości będzie to jeden miesiąc.

W pozostałych sytuacjach będzie to tydzień.

Zarówno co do nieruchomości jak i co do inny rzeczy termin ten liczymy od momentu otrzymania zawiadomienia o sprzedaży przedmiotu.

Te terminy stosuje się, o ile strony nic innego nie postanowiły. W umowie mogą one spokojnie określić dłuższy czy krótszy termin na wykonanie prawa pierwokupu.

Skutki naruszenia prawa pierwokupu

Co się stanie jeżeli Anna Kowalska nie zawiadomi Piotra Kowalskiego o sprzedaży udziałów w spółce?

Będzie musiała pokryć szkodę, która wynikła z tego, że Piotr Kowalski nie kupił udziałów, które mu przysługiwały.

Tak samo Anna Kowalska zapłaci Piotrowi Kowalskiemu odszkodowanie, jeżeli nie poda mu prawdziwych warunków umowy sprzedaży. Np. jeżeli wskaże, że cena sprzedaży jednego udziału wyniosła 1.000 zł, a w rzeczywistości wynosiła 100 zł.

Czas na wykonanie prawa pierwokupu

Prawo pierwokupu, w odróżnieniu od prawa odkupu nie jest ograniczone czasem. Jeżeli prawo pierwokupu zostało zastrzeżone, to nieważne czy właściciel będzie chciał daną rzecz sprzedać w ciągu 5, 10 czy 15 lat – uprawniony będzie mógł zrealizować swoje prawo.

Oczywiście w umowie strony mogą określić przez jaki okres to prawo może być wykonane. Jeżeli umowa nic o tym nie wspomina, nie ma żadnego ograniczenia czasowego.

Niepodzielność i niezbywalność prawa pierwokupu

Prawo pierwokupu jest podobnie jak prawo odkupu niezbywalne i niepodzielne.

Jednak strony mogą umówić się, że osoba uprawniona będzie mogła kupić część oferowanych jej przedmiotów albo przekazać to prawo na rzecz osoby trzeciej.

Praktyczne zastosowanie prawa pierwokupu

Prawo pierwokupu w praktyce występuje częściej niż prawo odkupu.

Prawo pierwokupu wykorzystywane jest w długoterminowych umowach najmu czy dzierżawy. Osoba, która korzysta z nieruchomości zabezpiecza się na wypadek sprzedaży nieruchomości. Wtedy będzie przysługiwało jej prawo do zakupu nieruchomości przed innymi osobami.

Dodatkowo prawo pierwokupu niejednokrotnie dotyczy udziałów w spółce. Dzięki niemu wspólnicy mają gwarancję, że bez ich wiedzy wspólnikiem spółki nie zostanie osoba trzecia.

Co to jest prawo odkupu?

Prawo odkupu związane jest z umową sprzedaży. Odkup jest dodatkowym postanowieniem umownym zawartym w tej umowie.

Mimo, że sprzedawca sprzedaje kupującemu dany przedmiot, to zastrzega sobie prawo do odkupienia go w przyszłości. Sprzedawca zostawia sobie furtkę, na wypadek gdyby w przyszłości się rozmyślił. Sprzedana rzecz po spełnieniu pewnych warunków może być znów jego.

Jak zrealizować prawo odkupu?

Jeżeli sprzedawca będzie chciał odkupić rzecz, to musi złożyć kupującemu oświadczenie o tym, że daną rzecz chce z powrotem. To wystarczy. Samo złożenie oświadczenia powoduje, że przedmiot sprzedaży wraca do wcześniejszego właściciela.

Termin na wykonanie prawa odkupu

Prawo odkupu to silne prawo. Stąd można skorzystać z niego w określonym czasie po zawarciu umowy sprzedaży. Strony umowy mogą określić maksymalnie 5 letni okres na wykonanie prawa odkupu.

Nawet jeżeli strony umówią się, że sprzedawca może skorzystać z prawa odkupu po upływie 5 lat od zawarcia umowy, to nie będzie to postanowienie wiążące. Termin ten automatycznie ulega skróceniu do 5 lat.

Strony mogą też zdecydować, że termin na odkup będzie krótszy niż 5 lat. Może on swobodnie wynosić rok czy dwa, a nawet jeden miesiąc.

Skutki wykonania prawa odkupu

Gdy sprzedawca skorzysta z prawa odkupu, to kupujący musi zwrócić mu zakupioną rzecz.

Wykonanie prawa odkupu nie krzywdzi dotychczasowego właściciela rzeczy.

Sprzedawca zwraca kupującemu:

• cenę, którą zapłacił mu kupujący;
• koszty związane ze sprzedażą rzeczy;
• nakłady poczynione na sprzedaną rzecz, o ile były konieczne albo zwiększyły jej wartość.

Kosztami związanymi ze sprzedażą rzeczy będą np. koszty sporządzenia aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości czy koszty prawnika, który pomógł przy negocjowaniu treści umowy.

Prawo odkupu – niezbywalne i niepodzielne

Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne.

Co to oznacza?

Niezbywalność oznacza, że prawo to nie może być przekazane innym osobom. Sprzedający, który sprzedał udziały w spółce z opcją odkupu, nie może przenieść tych praw na inną osobę np. swoją żonę czy męża.

Nie ma przeszkód, żeby prawo odkupu podlegało dziedziczeniu. Jeżeli sprzedający udziały w spółce umrze, to jego spadkobiercy będą mogli wykonać prawo odkupu.

Natomiast niepodzielność oznacza, że przedmiot umowy nie może być odkupiony „w części”. Jeżeli sprzedawca chce wykonać prawo odkupu, to musi odkupić od kupującego wszystkie rzeczy będące przedmiotem pierwotnej umowy.

Niepodzielność prawa chroni kupującego. Ma on dzięki temu gwarancję, że sprzedawca, gdy będzie chciał wykonać prawo odkupu, to zrealizuje je co do wszystkich elementów.

Załóżmy, że przedmiotem umowy sprzedaży wraz z klauzulą odkupu jest sprzedaż udziałów w kilku spółkach. Sprzedawca ma prawo do zrealizowania prawa odkupu w terminie 5 lat. Po tym okresie widać, że jedne spółki zyskały, a jedne znacznie straciły na wartości. Kupujący kupił udziały w spółce jako pakiet, więc sprzedawca, jeżeli chce zrealizować prawo odkupu, to też musi kupić je w pakiecie. W przeciwnym razie mógłby „wybrać” udziały w tych spółkach, które dobrze rokują, a zostawić kupującego z udziałami wyłącznie w tych spółkach, które przynoszą straty.

Niezbywalność i niepodzielność a postanowienia umowy

W umowie strony mogą zmienić zasadę o niepodzielności i niezbywalności prawa odkupu. Mogą uznać, że np. sprzedawca będzie mógł odkupić tylko część udziałów w spółkach lub przenieść prawo do wykonania prawa odkupu na inne osoby.

Trzeba jednak pamiętać, że te kwestie powinny wynikać z treści umowy. Jeżeli w umowie nie będzie zapisów dotyczących niepodzielności czy niezbywalności prawa odkupu, to będą miały zastosowanie reguły kodeksowe.

Dodatkowy warunek do wykonania prawa odkupu

Jest jeszcze jedna kwestia, którą można wykorzystać przy zawieraniu umowy z prawem odkupu. Można dodać do umowy warunek, którego spełnienie spowoduje, że prawo odkupu się uaktywni. Jeżeli wskazana w umowie okoliczność nie zajdzie, prawo odkupu nie będzie mogło być zrealizowane.

Np. w umowie odkupu udziałów w spółce takimi warunkami może być:

• rozwiązanie umowy o pracę z kupującym;
• podjęcie działalności konkurencyjnej przez kupującego.

Kupujący przy pomocy dobrze sformułowanego zapisu o warunku może znacznie ograniczyć ilość przypadków, w których sprzedawca będzie mógł z tego prawa skorzystać.

Praktyczne zastosowanie prawa odkupu

Prawo odkupu nie należy do najpopularniejszych. Najczęściej spotyka je się w umowach sprzedaży nieruchomości czy umowach dotyczących sprzedaży udziałów w spółce. Często ograniczone są one dodatkowymi warunkami, o których wspominałam powyżej.

Prawo odkupu a pierwokupu – podsumowanie

Prawo odkupu a pierwokupu to bardzo podobne instytucje. Jednak stosuje się je w innych okolicznościach. Sprzedawca może odkupić rzecz, nawet jeżeli obecny właściciel nie chce jej sprzedać. Natomiast prawo pierwokupu może być zrealizowane właśnie wtedy, kiedy obecny właściciel chce sprzedać posiadaną przez siebie rzecz.

Prawo odkupu i prawo pierwokupu nie wykluczają się. W jednej umowie może być zarówno zapis dotyczący odkupu, jaki i pierwokupu.

Jeżeli chcesz skorzystać z indywidualnej porady prawnej, to zapraszam do KONTAKTU.