Często jest tak, że najemca, choć umowę najmu podpisał sam, dzieli mieszkanie z innymi osobami. To nie oznacza, że współlokatorzy nie ponoszą odpowiedzialności za zapłatę czynszu. Wynajmujący może dochodzić zapłaty zaległości czynszowych również od innych pełnoletnich osób zamieszkujących wraz z najemcą, nawet jeżeli nie złożyły one podpisów pod umową najmu.

Odpowiedzialność współlokatora za czynsz

Za zapłatę czynszu odpowiedzialności nie ponosi tylko najemca, ale również inne osoby, które zamieszkują z nim w wynajmowanym mieszkaniu.

Odpowiedzialność taka wynika z artykułu 688[1] § 1 kodeksu cywilnego, który brzmi następująco:

§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

Wynajmujący może więc dochodzić zapłaty nie tylko od osoby, która podpisała umowę, ale także od pozostałych współlokatorów.

Natomiast osoba, od której wynajmujący będzie chciał dochodzić zapłaty, musi:

• być pełnoletnia;
• stale zamieszkiwać z najemcą w lokalu.

Te dwie okoliczności muszą być spełnione łącznie. Dodatkowo to wynajmujący przed sądem będzie musiał wykazać, że dana osoba ma ukończone 18 lat oraz stale zamieszkiwała z najemcą w mieszkaniu.

Oczywiście można to zrobić za pomocą różnych środków dowodowych – np. zeznań świadków (sąsiadów, pośrednika, który zajmował się zawarciem umowy najmu) czy wiadomości e-mail.

Również pomocna może być treść umowy.

Odpowiednie sformułowanie umowy najmu

W umowie najmu warto dodać oświadczenie najemcy o tym, z kim będzie zamieszkiwał w wynajmowanej nieruchomości. W praktyce rzadko wynajmujący zna z imienia i nazwiska inne osoby zamieszkujące nieruchomość. To może być kosztowny błąd, więc do wykorzystywanego wzoru umowy polecam dodać odpowiedni zapis.

Może on brzmieć np. tak:

Najemca oświadcza, że w lokalu będą zamieszkiwały wraz z nim następujące pełnoletnie osoby (imię i nazwisko).

Dodatkowo warto w umowie zobowiązać najemcę do informowania o zmianie danych osób, które wspólnie z nim będą mieszkać w nieruchomości.

Poniżej przykładowy wzór takiego zapisu:

Najemca zobowiązuje się do informowania Wynajmującego bez zbędnej zwłoki o każdorazowej zmianie danych osób wspólnie z nim zamieszkujących.

Umieszczenie takich zapisów w umowie ułatwi wykazanie przed sądem, że takie osoby ponoszą solidarną odpowiedzialność za czynsz najmu.

Solidarna odpowiedzialność najemcy i współlokatorów za czynsz

Najemca oraz wspólnie z nim zamieszkujące osoby pełnoletnie odpowiadają solidarnie za zobowiązania wynikające z umowy najmu.

Co to oznacza?

Wynajmujący może zdecydować, od kogo będzie chciał dochodzić zapłaty za czynsz najmu czy inne opłaty.

Wynajmujący może według swojego uznania żądać zapłaty:

• łącznie od najemcy oraz wszystkich osób wspólnie z nim zamieszkujących;
• tylko od najemcy;
• tylko od jednej osoby zamieszkującej wspólnie z najemcą;
• od wszystkich osób zamieszkujących wspólnie z najemcą.

Dodatkowo każda z wyżej wskazanych osób odpowiada za całość długu. Dopiero opłacenie go przez jednego z dłużników solidarnych zwalnia pozostałe osoby z konieczności zapłaty należności wynajmującemu.

Zobrazuje to poniższy przykład.

Wynajmujący zawarł umowę z najemcą, z którym w wynajmowanym lokalu zamieszkiwały dwie inne pełnoletnie osoby. Zaległości z tytułu czynszu wynoszą 3000 złotych. Wynajmujący może żądać zapłaty całości tej kwoty od najemcy, ale może też skierować wezwanie do zapłaty tylko do wybranej przez siebie osoby zamieszkującej wspólnie z najemcą.

Współlokator nie może bronić się przed zapłatą 3000 złotych tylko dlatego, że nie jest stroną umowy. Dodatkowo nieskuteczne będzie powoływanie się przez współlokatora na ustalenia między nim i najemcą (np. że każda z tych osób będzie płaciła 1/3 czynszu). Ponadto najemca nie może bronić się przed zapłatą 3000 złotych tym, że „przekazał” swoją część czynszu najemcy, a to on nie zapłacił wynajmującemu. Dla wynajmującego takie okoliczności nie mają żadnego znaczenia.

Gdy osoba zamieszkująca wspólnie z najemcą spłaci dług najemcy, może żądać od niego zwrotu tych pieniędzy. Jest to tzw. roszczenie regresowe.

Przeczytaj więcej o tym, jak napisać wezwanie do zapłaty

Ograniczenie odpowiedzialności osób wspólnie zamieszkujących z najemcą

Odpowiedzialność współlokatora za czynsz najmu jest jednak ograniczona.

Takie ograniczenie wynika z art. 688[1] § 2 kodeksu cywilnego. Brzmi on następująco:

Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

Oznacza to, że pełnoletnia osoba, która zamieszkuje wspólnie z najemcą, odpowiada tylko za czynsz i inne należności dotyczące okresu, w którym mieszkała wspólnie z najemcą.

Może ona uwolnić się od odpowiedzialności, jeżeli będzie w stanie wykazać, że w okresie, za który powstały zaległości, już albo jeszcze nie mieszkała w danej nieruchomości.

Odpowiedzialność współlokatora za czynsz – dlaczego warto?

Skierowanie wezwania do zapłaty czy pozwu przeciwko najemcy i jego współlokatorom zwiększa szanse na skuteczne odzyskanie długu. Jeżeli najemca będzie niewypłacalny, to jest szansa, że pieniądze uda się odzyskać od innej osoby. Niestety bardzo często postępowania egzekucyjne kończą się postanowieniem o umorzeniu z uwagi na bezskuteczność egzekucji.

Dlatego jeżeli wynajmujący przygotowuje pozew o zapłatę za zaległe czynsze, powinien się zastanowić, czy nie może pozwać jeszcze współlokatorów najemcy. Co prawda może to przedłużyć postępowanie; z drugiej strony jest większe prawdopodobieństwo, że wynajmujący odzyska pieniądze.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej pomocy w sprawie Twojej umowy najmu, to zapraszam do KONTAKTU.