Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości – pisemna czy notarialna?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości forma

To typowy dylemat: w jakiej formie powinna być podpisana przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości. Czy w zwykłej formie pisemnej? Czy może lepiej umowę podpisać u notariusza w formie aktu notarialnego?

Poniżej znajdziesz informacje o wadach i zaletach obu rozwiązań.  

Po co przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości?

Nie zawsze od razu można podpisać umowę sprzedaży nieruchomości. Czasami występują okoliczności, które utrudniają podpisanie umowy tu i teraz. Np. kupujący nie wie, czy otrzyma kredyt i w jakiej wysokości, sprzedawca potrzebuje czasu na przeprowadzenie sprawy spadkowej itp.

Takich okoliczności może być więcej.

Wtedy warto podpisać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie tej umowy strony zobowiązują się, że w określonej przyszłości podpiszą umowę sprzedaży nieruchomości, czyli umowę przyrzeczoną. W umowie przedwstępnej kupujący i sprzedawca określają już najważniejsze warunki umowy, czyli:

  • mieszkanie, dom jednorodzinny, miejsce postojowe czy garaż, czyli przedmiot umowy;
  • cenę;
  • najczęściej też termin zawarcia umowy.

Do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości strony mogą dodać inne postanowienia. Np. mają prawo ustalić, że umowa sprzedaży zostanie zawarta pod określonym warunkiem. To znaczy jeżeli zajdzie jakieś zdarzenie (np. kupujący otrzyma kredyt), wtedy strony podpiszą umowę sprzedaży nieruchomości. W przeciwnym razie będą wolni od zobowiązań.

Do umowy można dodać zapisy o zaliczce czy zadatku.

Osoby, które chcą podpisać przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości zadają pytanie, w jakiej formie zawrzeć umowę.

Najczęściej padają dwie propozycje:

  • umowa w zwykłej pisemnej formie;
  • umowa w formie aktu notarialnego.

Obie formy są ważne

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości (domu, mieszkania, działki rolnej) może być zawarta w zwykłej formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego.

Każda z tych umów będzie ważna.

Natomiast różnice w obu formach zawarcia umowy pojawiają się dopiero, gdy jedna ze stron nie będzie chciała zawrzeć umowy sprzedaży nieruchomości (czyli tej umowy, do której zobowiązała się w umowie przedwstępnej).

Różna forma, różne skutki

O innych skutkach umowy w formie pisemnej czy aktu notarialnego mówi artykuł 390 kodeksu cywilnego.

Przepis brzmi tak:

Art. 390
§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa w formie pisemnej

Zacznijmy od sytuacji, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie pisemnej.

Jeżeli sprzedawca nie chce zawrzeć umowy sprzedaży, to kupujący może żądać od niego pokrycia szkody, którą kupujący poniósł w związku z tym, że liczył na zawarcie umowy. To tzw. ujemny interes umowny. Takie brzmienie przepisu kodeksu cywilnego znacznie ogranicza możliwości dochodzenia odszkodowania.

W praktyce odszkodowanie będzie bardzo niskie. Ograniczy się ono do kosztów związanych z negocjowaniem i zawarciem umowy przedwstępnej. Będą to np. kosz sporządzenia umowy przedwstępnej przez adwokata.

W tym przypadku nie można dochodzić np. utraconych korzyści – czyli tego co by zyskał kupujący, gdyby nabył nieruchomość. To często znaczna kwota.

Strony w umowie mogą umówić się na inny zakres odszkodowania. Jednak strony muszą określić to w umowie. W przeciwnym razie są one związane tylko negatywnym interesem umownym.

Nasuwa się jasny wniosek. Warto w umowie przedwstępnej rozszerzyć zakres odpowiedzialności stron na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej.

Często w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości pojawia się postanowienie o zaliczce lub zadatku. Tu dowiesz się więcej jaka jest różnica między zadatkiem za zaliczką.

Umowa w formie aktu notarialnego

Inaczej jest, gdy strony podpisały umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości u notariusza (czyli w formie aktu notarialnego).

Jeżeli sprzedawca nie będzie chciał zawrzeć umowy sprzedaży nieruchomości, to kupujący ma prawo złożyć pozew do sądu. Może on domagać się, żeby sąd orzekł o zawarciu umowy przyrzeczonej. Taki wyrok sądu zastępuje umowę sprzedaży nieruchomości. Na jego podstawie kupujący staje nowym właścicielem domu czy mieszkania.

Widać, więc że konsekwencje niezawarcia umowy przyrzeczonej będą różne w zależności od formy, w jakiej strony sporządziły umowę przedwstępną. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie pisemnej będzie to słabszy skutek. A gdy umowa przedwstępna jest zawarta w formie aktu notarialnego, to skutek będzie silniejszy.

Wydaje się, że lepiej zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego.

Ale jest jedno i to kosztowne „ale”…

Taksa notarialna za zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego kosztuje. Trzeba zapłacić notariuszowi wynagrodzenie za sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego.

Maksymalna kwota taksy notarialnej wynika z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości.

Są to maksymalne stawki, które zawsze można negocjować.

Wartość opłaty notarialnej przy umowie przedwstępnej uzależniona jest od wartości nieruchomości.

Jeżeli wartość nieruchomości waha się między 60.000 zł a 1.000.000 złotych, to taksa notarialne będzie wynosić połowę kwoty 1.010 zł plus 0,4% nadwyżki wartości nieruchomości ponad 60.000 zł.

Do tego trzeba doliczyć jeszcze 23% VAT oraz opłatę za wypis (6 zł netto za każdą stronę).

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej proponuję ustalić z notariuszem, ile będzie finalnie kosztować zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.

Koszty sporządzenia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości są znaczne. A na tym nie koniec. Zapłata taksy notarialnej przy zawarciu umowy przedwstępnej nie zwalnia z tych opłat przy umowie sprzedaży.

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego – broń obosieczna

Trzeba pamiętać, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego to broń obosieczna. Na jej podstawie obie strony mogą dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem.

Przed podpisaniem takiej umowy u notariusza polecam kilka razy się zastanowić, czy będzie to najlepsze rozwiązanie.

Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania czy domu nie musi być sporządzona przez notariusza. Zwykła pisemna forma wystarczy.

Może korzystniej (a na pewno taniej) jest podpisać umowę w zwykłej pisemnej formie.

Jeżeli masz jakieś pytania, potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, to zapraszam do KONTAKTU.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *