Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości – pisemna czy notarialna?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości forma

To typowy dylemat: w jakiej formie powinna być podpisana przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości. Czy w zwykłej formie pisemnej? Czy może lepiej umowę podpisać u notariusza w formie aktu notarialnego?

Poniżej znajdziesz informacje o wadach i zaletach obu rozwiązań.  

Po co przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości?

Nie zawsze od razu można podpisać umowę sprzedaży nieruchomości. Czasami występują okoliczności, które utrudniają podpisanie umowy tu i teraz. Np. kupujący nie wie, czy otrzyma kredyt i w jakiej wysokości, sprzedawca potrzebuje czasu na przeprowadzenie sprawy spadkowej itp.

Takich okoliczności może być więcej.

Wtedy warto podpisać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie tej umowy strony zobowiązują się, że w określonej przyszłości podpiszą umowę sprzedaży nieruchomości, czyli umowę przyrzeczoną. W umowie przedwstępnej kupujący i sprzedawca określają już najważniejsze warunki umowy, czyli:

  • mieszkanie, dom jednorodzinny, miejsce postojowe czy garaż, czyli przedmiot umowy;
  • cenę;
  • najczęściej też termin zawarcia umowy.

Do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości strony mogą dodać inne postanowienia. Np. mają prawo ustalić, że umowa sprzedaży zostanie zawarta pod określonym warunkiem. To znaczy jeżeli zajdzie jakieś zdarzenie (np. kupujący otrzyma kredyt), wtedy strony podpiszą umowę sprzedaży nieruchomości. W przeciwnym razie będą wolni od zobowiązań.

Do umowy można dodać zapisy o zaliczce czy zadatku.

Osoby, które chcą podpisać przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości zadają pytanie, w jakiej formie zawrzeć umowę.

Najczęściej padają dwie propozycje:

  • umowa w zwykłej pisemnej formie;
  • umowa w formie aktu notarialnego.

Obie formy są ważne

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości (domu, mieszkania, działki rolnej) może być zawarta w zwykłej formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego.

Każda z tych umów będzie ważna.

Natomiast różnice w obu formach zawarcia umowy pojawiają się dopiero, gdy jedna ze stron nie będzie chciała zawrzeć umowy sprzedaży nieruchomości (czyli tej umowy, do której zobowiązała się w umowie przedwstępnej).

Różna forma, różne skutki

O innych skutkach umowy w formie pisemnej czy aktu notarialnego mówi artykuł 390 kodeksu cywilnego.

Przepis brzmi tak:

Art. 390
§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa w formie pisemnej

Zacznijmy od sytuacji, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie pisemnej.

Jeżeli sprzedawca nie chce zawrzeć umowy sprzedaży, to kupujący może żądać od niego pokrycia szkody, którą kupujący poniósł w związku z tym, że liczył na zawarcie umowy. To tzw. ujemny interes umowny. Takie brzmienie przepisu kodeksu cywilnego znacznie ogranicza możliwości dochodzenia odszkodowania.

W praktyce odszkodowanie będzie bardzo niskie. Ograniczy się ono do kosztów związanych z negocjowaniem i zawarciem umowy przedwstępnej. Będą to np. kosz sporządzenia umowy przedwstępnej przez adwokata.

W tym przypadku nie można dochodzić np. utraconych korzyści – czyli tego co by zyskał kupujący, gdyby nabył nieruchomość. To często znaczna kwota.

Strony w umowie mogą umówić się na inny zakres odszkodowania. Jednak strony muszą określić to w umowie. W przeciwnym razie są one związane tylko negatywnym interesem umownym.

Nasuwa się jasny wniosek. Warto w umowie przedwstępnej rozszerzyć zakres odpowiedzialności stron na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej.

Często w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości pojawia się postanowienie o zaliczce lub zadatku. Tu dowiesz się więcej jaka jest różnica między zadatkiem za zaliczką.

Umowa w formie aktu notarialnego

Inaczej jest, gdy strony podpisały umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości u notariusza (czyli w formie aktu notarialnego).

Jeżeli sprzedawca nie będzie chciał zawrzeć umowy sprzedaży nieruchomości, to kupujący ma prawo złożyć pozew do sądu. Może on domagać się, żeby sąd orzekł o zawarciu umowy przyrzeczonej. Taki wyrok sądu zastępuje umowę sprzedaży nieruchomości. Na jego podstawie kupujący staje nowym właścicielem domu czy mieszkania.

Widać, więc że konsekwencje niezawarcia umowy przyrzeczonej będą różne w zależności od formy, w jakiej strony sporządziły umowę przedwstępną. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie pisemnej będzie to słabszy skutek. A gdy umowa przedwstępna jest zawarta w formie aktu notarialnego, to skutek będzie silniejszy.

Wydaje się, że lepiej zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego.

Ale jest jedno i to kosztowne „ale”…

Taksa notarialna za zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego kosztuje. Trzeba zapłacić notariuszowi wynagrodzenie za sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego.

Maksymalna kwota taksy notarialnej wynika z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości.

Są to maksymalne stawki, które zawsze można negocjować.

Wartość opłaty notarialnej przy umowie przedwstępnej uzależniona jest od wartości nieruchomości.

Jeżeli wartość nieruchomości waha się między 60.000 zł a 1.000.000 złotych, to taksa notarialne będzie wynosić połowę kwoty 1.010 zł plus 0,4% nadwyżki wartości nieruchomości ponad 60.000 zł.

Do tego trzeba doliczyć jeszcze 23% VAT oraz opłatę za wypis (6 zł netto za każdą stronę).

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej proponuję ustalić z notariuszem, ile będzie finalnie kosztować zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.

Koszty sporządzenia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości są znaczne. A na tym nie koniec. Zapłata taksy notarialnej przy zawarciu umowy przedwstępnej nie zwalnia z tych opłat przy umowie sprzedaży.

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego – broń obosieczna

Trzeba pamiętać, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego to broń obosieczna. Na jej podstawie obie strony mogą dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem.

Przed podpisaniem takiej umowy u notariusza polecam kilka razy się zastanowić, czy będzie to najlepsze rozwiązanie.

Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania czy domu nie musi być sporządzona przez notariusza. Zwykła pisemna forma wystarczy.

Może korzystniej (a na pewno taniej) jest podpisać umowę w zwykłej pisemnej formie.

Jeżeli masz jakieś pytania, potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, to zapraszam do KONTAKTU.

22 thoughts on “Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości – pisemna czy notarialna?

  1. Dzień dobry. Chciałbym zapytać czy po sporządzeniu notarialnej umowy przedwstępnej na sprzedaż działki, jest wpis do ksiąg wieczystych. I czy ewentualny wpis może blokować sprzedaż działki gdyby nie została podpisana umowa rzeczowa z winy kupującego.
    Pozdrawiam
    Wiesław Korzeniak

    1. Panie Wisławie,

      przy umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego najlepiej, żeby był wpis w księdze wieczystej. Taki wpis jest utrudnieniem przy sprzedaży nieruchomości. Na ile poważnym, to zależy od szczegółów sprawy.

  2. Witam
    Podpisaliśmy umowę przyrzeczenia sprzedaży części z działki, której sprzedawca dopiero wystąpił o warunki zabudowy i jej podział. Jako akt własności przedstawił coś z 2003 roku 🙂 Twierdzi że dokumenty są u geodety, co ten również po rozmowie telefonicznej potwierdził. Warunki ma dostać do końca roku. Wpłaciliśmy zaliczkę 10 tys przelewem. Człowiek wygląda na szczerego, jednak boję się, że mogę stracić pieniądze lub nie otrzyma on warunków zabudowy. Obok stoją domy, więc może nie będzie kłopotu. Czy powinienem się martwić podczas gdy mam tylko umowę przyżeczenia z danymi z dowodu sprzedającego ??

    1. Dzień dobry,
      te informacje, które Pań przedstawił są bardzo fragmentaryczne. Jeżeli jest Pan zainteresowany szerszą analizą, to zapraszam do kontaktu telefonicznego lub mailowego. Podstawą jest tutaj stan księgi wieczystej. Czy przed zawarciem umowy przedwstępnej weryfikował Pan treść księgi wieczystej?

  3. Dzień dobry, nic nie było weryfikowane, dokumenty były podobno u geodety. Czy powinienem to sprawdzić? Jeśli tak to proszę napisać gdzie. Dziękuję za pomoc

    1. Pierwsze od czego powinien Pan zacząć to weryfikacja treści księgi wieczystej. A następnie inne dokumenty w zależności od sytuacji, potrzeb.

  4. Czy przedwstępna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego która dotyczy garażu/miejsca postojowego również może być skierowana do sądu o orzeczenie zawarcia umowy przyrzeczonej, przenoszącej własność?

    1. Moim zdaniem nie powinno być problemu w tej kwestii. Przepisy, o których pisałam w artykule nie są ograniczone tylko do nieruchomości, więc z garażem nie powinno być co do zasady problemów.

  5. Dzień dobry! Mama zawarła umowę przedwstępną (nie u notariusza) na sprzedaż mieszkania własnościowego. Wpłaciła zadatek.Kupujący ma zapłacić z kredytu bankowego hipotecznego.Mama zmarła przed podpisaniem aktu notarialnego umowy sprzedaży. Kupujący naciska na sprzedaż przed zakończeniem postępowania spadkowego, lub zwrot zadatku w podwójnej wysokości. Czy bank udzielający kredytu , nie będzie czekał do zakończenia postępowania spadkowego i bez problemu dokona przelewu ? Czy taka sprzedaż , przed zakończeniem postępowania spadkowego, jest możliwa ?

    1. Dzień dobry,

      opisywana sytuacja jest skomplikowana i brakuje mi informacji, żeby udzielić odpowiedzi. Zapraszam do kontaktu pod adresem e-mail: joanna@legun.pl

  6. Witam. Zawarto umowę przedwstępną sprzedaży działki u notariusza z ustaleniem terminu przyrzeczonej umowy sprzedaży,kupujący zobowiązał się zakupić działkę, wpłaca zaliczki (określone terminami w akcie not.) na poczet ceny sprzedaży. Czy w przypadku braku wpłaty którejś z zaliczek można wyciągnąć konsekwencje?

    1. Dzień dobry, w przypadku opóźnienia w płatności przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie w płatności. W internecie można znaleźć specjalne kalkulatory, które pomogą obliczyć kwotę należnych odsetek. Co do ewentualnych innych konsekwencji – musiałabym znać więcej szczegółów, w tym treść umowy, żeby udzielić wiążącej opinii.

  7. Dzień dobry,
    nastąpiła zamiana mieszkania na domek. Na tym mieszkaniu pozostał wpisany w KW kredyt hipoteczny, który poprzedni właściciele chcę przenieść na zamieniony domek. Ja chcę kupić teraz to mieszkanie.
    Czy kupując mieszkanie z wpisem o kredycie, który jest własnością poprzednich właścicieli, a nie osoby, która mi je sprzedaje powinnam podpisać umowę przedwstępną u notariusza. Dodam oczywiście, że bank wydał zgodę na przeniesienie kredytu na domek i jest to wszystko szczegółowo opisane w akcie notarialnym na podstawie którego nowy właściciel sprzedaje to mieszkanie mi. Wiadomo, że formalności związane z wypisaniem kredytu hipotecznego z KW trwają nawet kilka miesięcy. Czy jest jakieś zagrożenie?

    1. Dzień dobry,

      przede wszystkim istota obciążenia hipotecznego polega na tym, że można zaspokoić się z nieruchomości. Nieważne czyj jest to dług (np. poprzednich właścicieli) to kto jest teraz właścicielem nieruchomości (np. Pani), to i tak mieszkanie może być sprzedane, żeby spłacić hipotekę. Stąd nie powinna Pani kupować mieszkania z niewyjaśnioną kwestią hipoteki. Ja bym w tym przypadku zweryfikowała kwestię zgody na przeniesienie hipoteki. Czy tu nie ma jakiś problemów z przeniesieniem hipoteki? Więcej byłabym w stanie powiedzieć po zapoznaniu się z dokumentami. Zapraszam do kontaktu.

  8. Witam,
    Podpisaliśmy umowę przedwstępną kupna mieszkania, wpłacając zadatek oraz wyznaczając termin podpisania umowy przyrzeczonej do 1 października. Jesteśmy cały czas zainteresowani jego kupnem jednak sprzedający chce się wycofać, twierdząc że mają problemy z kupnem domu który planowali, szukają coś nowego i nie wiedzą ile im to zajmie. Twierdzą że nie chcą nas dłuzej trzymać w niepewnosci, chcą się spotkać i zwrócić nam zadatek. Czy w tej sytuacji powinniśmy upomnieć się o jego dwukrotonośc? Czy poczekać dopiero aż upłynie 1 października?

  9. Dziękuję za odpowiedź. Zdecydowanie jest zadatek, ponieważ wprowadziliśmy również zapisy na wypadek wycofania się stron z umowy (jeśli kupujący-traci zadatek, jeśli sprzedający-zwraca jego dwukrotność). Czy powinniśmy w takim razie spisać jakieś odstąpienie od umowy (bo spotkałam się z takimi informacjami)? Ewentualnie w jaki sposób formalnie zakonczyć tę umowę przedwstępną, Czy wystarczy podpisać potwierdzenie zwrotu/odbioru dwukrotnosci zaliczki? Czy sporządzic jakiś inny dokument, który pozwoli nam definitywnie zamknąć temat?

    1. Najlepszym rozwiązaniem będzie spisanie pisemnej ugody, w której znajdzie się opis całej sytuacji, z uznaniem przez sprzedawcę sytuacji faktycznej oraz roszczenia. No i oczywiście z zobowiązaniem do zapłaty kwoty tytułem podwójnego zadatku. Jeżeli jest Pani zainteresowana przygotowaniem takiego dokumentu, to zapraszam do kontaktu.

  10. Dzień dobry. Jestem na etapie załatwiania różnych dokumentów do kupna działki, na której będę chciał budować dom. Jest to działka o wielkości 58 arów. Wartość za jaką kupię działkę to 58 tysięcy złotych, a notariusz za sporządzenie umowy przedwstępnej bez (o ile dobrze rozumiem) zmiany księgi wieczystej, zażyczył sobie za to 3000 zł. Do tego Pan poprosił o dostarczenie zaświadczenia o uproszczonym planie urządzenia lasu i zaświadczenie o planie/braku planu zagospodarowania przestrzennego. Twierdzi, że dokumenty te, wedle nowych przepisów (z lica tego roku) będą mu potrzebne do wysłania do którejś z rolniczych agencji, która ma prawo pierwokupu dla takich działek. I w związku z tym mam pytania – czy takie dokumenty naprawdę są potrzebne do umowy przedwstępnej sprzedaży/kupna działki i czy 3000 zł za umowę przedwstępną o tej wartości to nie zdecydowanie za dużo? Pozdrawiam :).

    1. Dzień dobry,
      w tej sprawie będę potrzebowała więcej informacji do analizy. Jeżeli jest Pan zainteresowany opinią w tej sprawie, to zapraszam do kontaktu pod adresem joanna@legun.pl.

  11. Chcę podpisać umowę przedwstępną na zakup działki. Powodem odroczenia zawarcia umowy przyrzeczonej jest czas potrzebny mi na zebranie funduszy ok. 4-5 miesięcy. Czy umowa pisemna w której będzie zawarty zapis o zadatku w wysokości ok. 25% ceny działki będzie ważna i mechanizm zadatku będzie formalnie działał (po jego wpłaceniu niezwłocznie po zawarciu umowy wstępnej) mimo braku formy notarialnej. Nie zależy mi ewentualnym dochodzeniu sądowego uznania zawarcia umowy przyrzeczonej.

    1. Ważność postanowień o zadatku nie zależy od tego czy umowa została zawarta w formie aktu notarialnego czy nie. Nawet jeżeli zostanie zawarta umowa przedwstępna w formie pisemnej, to zapisy dotyczące zadatku będą obowiązywać i na ich podstawie będzie można dochodzić roszczeń związanych z zadatkiem. Ważne tylko, żeby w umowie przedwstępnej zapisy o zadatku były prawidłowe. Więcej o zadatku i zaliczce pisałam w tym artykule https://jakzrozumiecprawnika.pl/zadatek-a-zaliczka-co-lepiej-zaplacic/

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *