Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości – pisemna czy notarialna?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości forma

To typowy dylemat: w jakiej formie powinna zostać podpisana przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości. Czy w zwykłej formie pisemnej? Czy może lepiej umowę podpisać u notariusza w formie aktu notarialnego?

Poniżej znajdziesz informacje o wadach i zaletach obu rozwiązań.  

Po co przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości?

Nie zawsze można podpisać umowę sprzedaży nieruchomości od razu. Czasami występują okoliczności, które utrudniają podpisanie umowy tu i teraz. Na przykład osoba kupująca nie wie, czy otrzyma kredyt i w jakiej wysokości, sprzedawca potrzebuje czasu na przeprowadzenie sprawy spadkowej itp.

Takich okoliczności może być więcej.

Wtedy warto podpisać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie tej umowy strony zobowiązują się, że w określonej przyszłości podpiszą umowę sprzedaży nieruchomości, czyli umowę przyrzeczoną (umowę finalną).

W umowie przedwstępnej kupujący i sprzedawca określają już najważniejsze warunki umowy, czyli:

  • czy chodzi o mieszkanie, dom jednorodzinny, miejsce postojowe czy garaż – zatem jaki jest przedmiot umowy;
  • jaka będzie cena sprzedaży;
  • najczęściej też jaki będzie termin zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości strony mogą dodać inne postanowienia. Mają prawo np. ustalić, że umowa sprzedaży zostanie zawarta pod określonym warunkiem. To znaczy jeżeli zajdzie jakieś zdarzenie (np. kupujący otrzyma kredyt), strony podpiszą umowę sprzedaży nieruchomości. W przeciwnym razie będą wolne od zobowiązań.

Do umowy można dodać też zapisy o zaliczce czy zadatku.

Osoby, które chcą podpisać przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, zadają pytanie, w jakiej formie zawrzeć umowę.

Najczęściej padają dwie propozycje:

  • umowa w zwykłej pisemnej formie;
  • umowa w formie aktu notarialnego (czyli umowa podpisywana u notariusza).

Obie formy są ważne

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości (domu, mieszkania, działki rolnej) może być zawarta w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego.

Każda z tych umów będzie ważna.

Natomiast różnice w obu formach nabierają znaczenia najczęściej wtedy, gdy jedna ze stron nie będzie chciała zawrzeć umowy sprzedaży nieruchomości (czyli tej umowy, do której się zobowiązała w umowie przedwstępnej).

Różna forma, różne skutki

O innych skutkach umowy w formie pisemnej i aktu notarialnego mówi artykuł 390 kodeksu cywilnego.

Przepis ten brzmi tak:


§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.


§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa w formie pisemnej

Zacznijmy od sytuacji, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie pisemnej.

Jeżeli sprzedawca nie chce zawrzeć umowy sprzedaży, kupujący może żądać od niego pokrycia szkody, którą poniósł w związku z tym, że liczył na zawarcie umowy. To tzw. ujemny interes umowny.

Takie brzmienie przepisu kodeksu cywilnego znacznie ogranicza możliwości dochodzenia odszkodowania.

W praktyce odszkodowanie będzie bardzo niskie. Ograniczy się ono do kosztów związanych z negocjowaniem i zawarciem umowy przedwstępnej. Będzie to np. koszt sporządzenia umowy przedwstępnej przez adwokata.

W tym przypadku nie można dochodzić choćby utraconych korzyści – czyli tego, co by zyskał kupujący, gdyby nabył nieruchomość. A to często istotna kwota.

Strony w umowie mogą się umówić na inny zakres odszkodowania. Muszą jednak określić to jasno w umowie. W przeciwnym razie są one związane tylko negatywnym interesem umownym.

Nasuwa się tu jasny wniosek. Warto w umowie przedwstępnej rozszerzyć zakres odpowiedzialności stron na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej.

Często w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości pojawia się postanowienie o zaliczce lub zadatku. Tu dowiesz się więcej o tym, jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką.

Umowa przedwstępna sprzedaży w formie aktu notarialnego

Inaczej jest, gdy strony podpisały umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości u notariusza (czyli w formie aktu notarialnego).

Jeżeli sprzedawca nie będzie chciał zawrzeć umowy sprzedaży nieruchomości, to kupujący ma prawo złożyć pozew do sądu. Może w nim domagać się, żeby sąd orzekł o zawarciu umowy przyrzeczonej. Taki wyrok sądu zastępuje umowę sprzedaży nieruchomości. Na jego podstawie kupujący staje nowym właścicielem domu czy mieszkania.

Widać więc, że konsekwencje niezawarcia umowy przyrzeczonej będą różne w zależności od formy, w jakiej strony sporządziły umowę przedwstępną. Skutek zawarcia umowy przedwstępnej w formie pisemnej będzie słabszy. Gdy zaś umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, istnieje szansa na realne wykonanie umowy.

Wydaje się zatem, że lepiej zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego.

Jest jednak jedno, i to kosztowne, „ale”…

Taksa notarialna za zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego kosztuje. Trzeba zapłacić notariuszowi wynagrodzenie za sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego.

Wartość opłaty notarialnej przy umowie przedwstępnej uzależniona jest od wartości nieruchomości.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej proponuję ustalić z notariuszem, ile będzie finalnie kosztować zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.

Koszty sporządzenia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości są znaczne. Na tym nie koniec. Zapłata taksy notarialnej przy zawarciu umowy przedwstępnej nie zwalnia z tych opłat przy umowie sprzedaży.

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego – broń obosieczna

Trzeba też pamiętać, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego to broń obosieczna. Na jej podstawie obie strony mogą dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem.

Polecam więc przed podpisaniem takiej umowy u notariusza zastanowić się, czy będzie to dobre rozwiązanie.

Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania czy domu nie musi być sporządzona przez notariusza. Zwykła pisemna forma wystarczy.

Może korzystniej (a na pewno taniej) jest podpisać umowę w zwykłej pisemnej formie.

Jeżeli potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości czy chcesz zlecić przygotowanie takiej umowy, zapraszam do KONTAKTU.

72 komentarze “Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości – pisemna czy notarialna?

  1. Dzień dobry. Chciałbym zapytać czy po sporządzeniu notarialnej umowy przedwstępnej na sprzedaż działki, jest wpis do ksiąg wieczystych. I czy ewentualny wpis może blokować sprzedaż działki gdyby nie została podpisana umowa rzeczowa z winy kupującego.
    Pozdrawiam
    Wiesław Korzeniak

    1. Panie Wisławie,

      przy umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego najlepiej, żeby był wpis w księdze wieczystej. Taki wpis jest utrudnieniem przy sprzedaży nieruchomości. Na ile poważnym, to zależy od szczegółów sprawy.

  2. Witam
    Podpisaliśmy umowę przyrzeczenia sprzedaży części z działki, której sprzedawca dopiero wystąpił o warunki zabudowy i jej podział. Jako akt własności przedstawił coś z 2003 roku 🙂 Twierdzi że dokumenty są u geodety, co ten również po rozmowie telefonicznej potwierdził. Warunki ma dostać do końca roku. Wpłaciliśmy zaliczkę 10 tys przelewem. Człowiek wygląda na szczerego, jednak boję się, że mogę stracić pieniądze lub nie otrzyma on warunków zabudowy. Obok stoją domy, więc może nie będzie kłopotu. Czy powinienem się martwić podczas gdy mam tylko umowę przyżeczenia z danymi z dowodu sprzedającego ??

    1. Dzień dobry,
      te informacje, które Pań przedstawił są bardzo fragmentaryczne. Jeżeli jest Pan zainteresowany szerszą analizą, to zapraszam do kontaktu telefonicznego lub mailowego. Podstawą jest tutaj stan księgi wieczystej. Czy przed zawarciem umowy przedwstępnej weryfikował Pan treść księgi wieczystej?

  3. Dzień dobry, nic nie było weryfikowane, dokumenty były podobno u geodety. Czy powinienem to sprawdzić? Jeśli tak to proszę napisać gdzie. Dziękuję za pomoc

    1. Pierwsze od czego powinien Pan zacząć to weryfikacja treści księgi wieczystej. A następnie inne dokumenty w zależności od sytuacji, potrzeb.

  4. Czy przedwstępna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego która dotyczy garażu/miejsca postojowego również może być skierowana do sądu o orzeczenie zawarcia umowy przyrzeczonej, przenoszącej własność?

    1. Moim zdaniem nie powinno być problemu w tej kwestii. Przepisy, o których pisałam w artykule nie są ograniczone tylko do nieruchomości, więc z garażem nie powinno być co do zasady problemów.

  5. Dzień dobry! Mama zawarła umowę przedwstępną (nie u notariusza) na sprzedaż mieszkania własnościowego. Wpłaciła zadatek.Kupujący ma zapłacić z kredytu bankowego hipotecznego.Mama zmarła przed podpisaniem aktu notarialnego umowy sprzedaży. Kupujący naciska na sprzedaż przed zakończeniem postępowania spadkowego, lub zwrot zadatku w podwójnej wysokości. Czy bank udzielający kredytu , nie będzie czekał do zakończenia postępowania spadkowego i bez problemu dokona przelewu ? Czy taka sprzedaż , przed zakończeniem postępowania spadkowego, jest możliwa ?

    1. Dzień dobry,

      opisywana sytuacja jest skomplikowana i brakuje mi informacji, żeby udzielić odpowiedzi. Zapraszam do kontaktu pod adresem e-mail: joanna@legun.pl

  6. Witam. Zawarto umowę przedwstępną sprzedaży działki u notariusza z ustaleniem terminu przyrzeczonej umowy sprzedaży,kupujący zobowiązał się zakupić działkę, wpłaca zaliczki (określone terminami w akcie not.) na poczet ceny sprzedaży. Czy w przypadku braku wpłaty którejś z zaliczek można wyciągnąć konsekwencje?

    1. Dzień dobry, w przypadku opóźnienia w płatności przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie w płatności. W internecie można znaleźć specjalne kalkulatory, które pomogą obliczyć kwotę należnych odsetek. Co do ewentualnych innych konsekwencji – musiałabym znać więcej szczegółów, w tym treść umowy, żeby udzielić wiążącej opinii.

  7. Dzień dobry,
    nastąpiła zamiana mieszkania na domek. Na tym mieszkaniu pozostał wpisany w KW kredyt hipoteczny, który poprzedni właściciele chcę przenieść na zamieniony domek. Ja chcę kupić teraz to mieszkanie.
    Czy kupując mieszkanie z wpisem o kredycie, który jest własnością poprzednich właścicieli, a nie osoby, która mi je sprzedaje powinnam podpisać umowę przedwstępną u notariusza. Dodam oczywiście, że bank wydał zgodę na przeniesienie kredytu na domek i jest to wszystko szczegółowo opisane w akcie notarialnym na podstawie którego nowy właściciel sprzedaje to mieszkanie mi. Wiadomo, że formalności związane z wypisaniem kredytu hipotecznego z KW trwają nawet kilka miesięcy. Czy jest jakieś zagrożenie?

    1. Dzień dobry,

      przede wszystkim istota obciążenia hipotecznego polega na tym, że można zaspokoić się z nieruchomości. Nieważne czyj jest to dług (np. poprzednich właścicieli) to kto jest teraz właścicielem nieruchomości (np. Pani), to i tak mieszkanie może być sprzedane, żeby spłacić hipotekę. Stąd nie powinna Pani kupować mieszkania z niewyjaśnioną kwestią hipoteki. Ja bym w tym przypadku zweryfikowała kwestię zgody na przeniesienie hipoteki. Czy tu nie ma jakiś problemów z przeniesieniem hipoteki? Więcej byłabym w stanie powiedzieć po zapoznaniu się z dokumentami. Zapraszam do kontaktu.

  8. Witam,
    Podpisaliśmy umowę przedwstępną kupna mieszkania, wpłacając zadatek oraz wyznaczając termin podpisania umowy przyrzeczonej do 1 października. Jesteśmy cały czas zainteresowani jego kupnem jednak sprzedający chce się wycofać, twierdząc że mają problemy z kupnem domu który planowali, szukają coś nowego i nie wiedzą ile im to zajmie. Twierdzą że nie chcą nas dłuzej trzymać w niepewnosci, chcą się spotkać i zwrócić nam zadatek. Czy w tej sytuacji powinniśmy upomnieć się o jego dwukrotonośc? Czy poczekać dopiero aż upłynie 1 października?

  9. Dziękuję za odpowiedź. Zdecydowanie jest zadatek, ponieważ wprowadziliśmy również zapisy na wypadek wycofania się stron z umowy (jeśli kupujący-traci zadatek, jeśli sprzedający-zwraca jego dwukrotność). Czy powinniśmy w takim razie spisać jakieś odstąpienie od umowy (bo spotkałam się z takimi informacjami)? Ewentualnie w jaki sposób formalnie zakonczyć tę umowę przedwstępną, Czy wystarczy podpisać potwierdzenie zwrotu/odbioru dwukrotnosci zaliczki? Czy sporządzic jakiś inny dokument, który pozwoli nam definitywnie zamknąć temat?

    1. Najlepszym rozwiązaniem będzie spisanie pisemnej ugody, w której znajdzie się opis całej sytuacji, z uznaniem przez sprzedawcę sytuacji faktycznej oraz roszczenia. No i oczywiście z zobowiązaniem do zapłaty kwoty tytułem podwójnego zadatku. Jeżeli jest Pani zainteresowana przygotowaniem takiego dokumentu, to zapraszam do kontaktu.

  10. Dzień dobry. Jestem na etapie załatwiania różnych dokumentów do kupna działki, na której będę chciał budować dom. Jest to działka o wielkości 58 arów. Wartość za jaką kupię działkę to 58 tysięcy złotych, a notariusz za sporządzenie umowy przedwstępnej bez (o ile dobrze rozumiem) zmiany księgi wieczystej, zażyczył sobie za to 3000 zł. Do tego Pan poprosił o dostarczenie zaświadczenia o uproszczonym planie urządzenia lasu i zaświadczenie o planie/braku planu zagospodarowania przestrzennego. Twierdzi, że dokumenty te, wedle nowych przepisów (z lica tego roku) będą mu potrzebne do wysłania do którejś z rolniczych agencji, która ma prawo pierwokupu dla takich działek. I w związku z tym mam pytania – czy takie dokumenty naprawdę są potrzebne do umowy przedwstępnej sprzedaży/kupna działki i czy 3000 zł za umowę przedwstępną o tej wartości to nie zdecydowanie za dużo? Pozdrawiam :).

    1. Dzień dobry,
      w tej sprawie będę potrzebowała więcej informacji do analizy. Jeżeli jest Pan zainteresowany opinią w tej sprawie, to zapraszam do kontaktu pod adresem joanna@legun.pl.

  11. Chcę podpisać umowę przedwstępną na zakup działki. Powodem odroczenia zawarcia umowy przyrzeczonej jest czas potrzebny mi na zebranie funduszy ok. 4-5 miesięcy. Czy umowa pisemna w której będzie zawarty zapis o zadatku w wysokości ok. 25% ceny działki będzie ważna i mechanizm zadatku będzie formalnie działał (po jego wpłaceniu niezwłocznie po zawarciu umowy wstępnej) mimo braku formy notarialnej. Nie zależy mi ewentualnym dochodzeniu sądowego uznania zawarcia umowy przyrzeczonej.

    1. Ważność postanowień o zadatku nie zależy od tego czy umowa została zawarta w formie aktu notarialnego czy nie. Nawet jeżeli zostanie zawarta umowa przedwstępna w formie pisemnej, to zapisy dotyczące zadatku będą obowiązywać i na ich podstawie będzie można dochodzić roszczeń związanych z zadatkiem. Ważne tylko, żeby w umowie przedwstępnej zapisy o zadatku były prawidłowe. Więcej o zadatku i zaliczce pisałam w tym artykule https://jakzrozumiecprawnika.pl/zadatek-a-zaliczka-co-lepiej-zaplacic/

  12. Dzień dobry,
    została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego, domu o powierzchni 93m2. Jest to inwestycja deweloperska, powierzchnia liczona jest według normy PN-ISO 9836:1997. Za dodatkową opłatą wykonano użytkowe poddasze, którego powierzchnia powyżej 1,90m wynosi około 20m2. W umowie jednak jest mowa wyłącznie o powierzchni 93m2 i nie ma wzmianki w ogóle o poddaszu, jednak koszt zakupu obejmuje wartość domu plus koszt wykończenia poddasza i taka własnie kwota widnieje w umowie.

    Czy już przy właściwej umowie powinna być wpisana większa powierzchnia oraz informacja o poddaszu ?
    Czy będzie to jakiś problem w odniesieniu do umowy przedwstępnej ?

    1. Panie Macieju,

      niestety na podstawie informacji od Pana wiem zbyt mało, żeby udzielić Panu wiążącej odpowiedzi. Udzielenie odpowiedzi wymaga też więcej pracy. Stąd zapraszam do kontaktu mailowego (joanna@legun.pl).

  13. Dzień dobry. Podpisałam umowę przedwstępna na zakup mieszkania, z wyznaczona data do podpisania umowy przyrzeczonej, częściowo chce kupić gotówką i kredytem hipotecznym, Bank długo rozpatruje wniosek o kredyt i nie wiem czy zdążę z kredytem do daty podpisania uowy przyrzeczonej , Czy można przesunąć datę przyrzeczenia do czasu otrzymania decyzji z banku. Wiem na 100% ze dostane kredyt tylko potrzeba ostatecznej decyzji.Czy sprzedający ma prawo nie podpisać ze ma umowy przyrzeczonej.

    1. Dzień dobry,

      zawsze może Pani zawrzeć aneks do umowy przedwstępnej, który przydłuży moment zawarcia umowy finalnej. Dzięki temu będzie miała Pani więcej czasu na załatwienie formalności związanych z kredytem.

  14. Witam mam pytanie, przedłużyło nam się załatwianie formalności z kredytem na zakup mieszkania zawarliśmy umowę przed wstepną na miesiąć, właściciel zdeklarował się że przedłuży nam czas w formie aneksu do poprzedniej umowy, lecz jak powiedziałem że potrzebiwałbym jeszcze miesiąc co najmniej zaczęło się to już mu nie podobać czy jest możliwość żeby właściciel zawarł dwie umowy przed wstępne tzn z nami i np z jakąś inną osobą awaryjnie i może nam tego aneksu nie dać a sprzedać to osobie z którą podpisał umowę przed wstępna za naszymi plecami czy w świetle prawa nie jest to możliwe? z góry dziękuję za pomoc

    1. Dzień dobry,

      podpisanie aneksu do umowy przedwstępnej to wyraz dobrej woli właściciela nieruchomości. Nie musi on zgadzać się na podpisanie aneksu. To Państwo w tym momencie nie są gotowi na zawarcie umowy sprzedaży.

      Czy zawarł on dwie umowy przedwstępne na tę samą nieruchomość? Nie wiem. Mógł również obiecać komuś, że sprzeda tę nieruchomość innej osobie, jeżeli Państwo nie otrzymacie kredytu w umówionym terminie. Umowy przedwstępne można sformułować na różne sposoby. Np. dodając do niej warunek.

  15. Witam
    Podpisałam umowę przedwstępną 04.11.2019 , mam zamiar wziąć kredyt w marcu 2020 jeżeli bank będzie wymagał ode mnie podpisania przez notariusza umowy przedwstępnej , czy będę mogła umowę przedwstępną w marcu 2020 poświadczyć przez notariusza

    1. Dzień dobry,

      umowa w formie aktu notarialnego to coś innego niż dokument poświadczony przez notariusza (np. umowa z podpisami notarialnie poświadczonymi). Stąd proszę ustalić jakie kontretnie wymogi co do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości ma bank.

      Pozdrawiam

  16. Dzień dobry,
    mam pytanie dotyczące roszczenia o przeniesienie własności. Czy w przypadku nie wpisania roszczenia w dziale III kw (umowa zawarta w formie aktu notarialnego), a po upływie terminu dwóch miesięcy obowiązywania umowy przedwstępnej, mogę sprzedać nieruchomość innej osobie?
    W jakim terminie kupujący może wpisać roszczenie o przeniesienie własności?
    Czy jeżeli sprzedam nieruchomość innej osobie, to czy kupujący może dochodzić przeniesienia własności od nowych klientów?

    1. Dzień dobry,

      żeby kompleksowo odpowiedzieć na Pani pytania musiałabym zapoznać się z treścią umowy przedwstępnej. Proszę o przesłanie jej treści na adres joanna@legun.pl. Wówczas zobaczę, w jaki sposób będę mogła pomóc.

      Pozdrawiam

  17. Dzień dobry. Pani Joanno, zawarłem z kupującymi umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego, za które kupujący mieli zapłacić częściowo ze środków własnych
    i częściowo z udzielonego przez bank kredytu. Przy czym, w umowie, nie zostało określone, jaka kwota będzie stanowić środki własne, a jaka pochodzić będzie z kredytu bankowego. Kupujący wpłacili zadatek, ale zastrzegli w umowie, że w przypadku braku pozytywnej decyzji banku o udzieleniu kredytu w kwocie umożliwiającej pokrycie reszty ceny, zadatek zostanie zwrócony a umowa rozwiązana. Poinformowali mnie, że otrzymali decyzję kredytową z banku, ale na kwotę niższą niż się spodziewali, i nie mają wystarczających środków własnych na pokrycie różnicy w cenie. Zażądali zwrotu zadatku i rozwiązania umowy. Czy w związku z tym, że decyzja banku jest pozytywna (kupujący otrzymali kredyt), i nie zabezpieczyli odpowiednich środków własnych na sfinansowanie całej transakcji, można mówić o winie leżącej po ich stronie? I mogę odmówić zwrotu zadatku?
    Z góry dziękuję za odpowiedź. Alex

    1. Dzień dobry,

      w tym przypadku dużo zależy od konkretnego brzmienia umowy. Bez zapoznania się z jej treścią trudno jest mi udzielić Panu jednoznacznej odpowiedzi i rekomendacji. Stąd jeżeli jest Pan zainteresowany analizą, to zapraszam do kontaktu na adres joanna@legun.pl. Pozdrawiam

  18. Dzień dobry,mam działkę budowlaną,którą przedziela rów za rowem mam ziemię,ale właścicielem rowu jest ktoś inny i podpisałem umowę wstępną sprzedaży tej działki i tego co jest za rowem,problem jest w tym,że właściciel rowu robi utrudnienia z przejściem do działki która jest za rowem.Nadmieniam że za tym polem co mam za rowem jest pole właściciela rowu,nie wiem dlaczego zrobili kogoś właścicielem rowu jak nie ma on styczności z jego ziemią.Proszę mi powiedzieć co mam zrobić z tym problemem,jak z tego wyjść żebym mógł bez problemu korzystać z mojej działki za rowem,a nie mam do niej dostępu.Z góry dziękuję za odpowiedz Marek

    1. Dzień dobry Panie Marku,
      pewnie w tej sprawie wchodzi w grę ustanowienie służebności, tak żeby właściciel dwóch działek mógł z niej swobodnie korzystać. Możliwe, że są jeszcze inne możliwości. Tylko musiałabym poznać więcej szczegółów. Jeżeli jest Pan zainteresowany analizą, to zapraszam do kontaktu na adres: joanna@legun.pl

  19. Dzień dobry,

    a proszę powiedzieć czy zawieranie jakiejkolwiek innej umowy niż umowa końcowa kupna sprzedaży jest konieczna? Sprzedajemy dom, ale ani pośredni, ani kupujący nie są chętni do zorganizowania i podpisania przedwstępnej umowy.

    Pozdrawiam!

    1. Dzień dobry,

      nie ma konieczności zawierania umowy przedwstępnej. Można od razu zawrzeć umowę finalną. Strony korzystają z umowy przedwstępnej, gdy w danym momencie zawarcie umowy finalnej nie jest możliwe (np. trzeba uregulować kwestię własności nieruchomości czy np. kupujący starają się o kredyt).

  20. Podpisałam umowę wstępną na sprzedaż mieszkania. W transakcji uczetniczył pośrednik, ale z nim jeszcze nie mam umowy na usługi. Czy ta umowa w takim razie jest ważna ?

  21. Dzień dobry.
    Właściciele mieszkania wystawionego na sprzedaż (rynek wtórny) nie chcą podać przed umową przedwstępną żadnych swoich danych – nazwisko, nr telefonu. Pośredniczy ktoś z rodziny znam tylko imię.
    Mieszkanie (jako jedyne w klatce) nie ma jeszcze wydzielonej KW.
    Samo mieszkanie oczywiście udostępnili do obejrzenia. Dane i dokumenty mieszkania poznam dopiero w momencie podpisywania umowy.
    Czy nie są zbyt tajemniczy? Może ochrona danych osobowych. Proszę o sugestie.

    1. Dzień dobry,

      to że właściciele mieszkania nie chcą podać swoich danych jest co najmniej dziwne. Nie spotkałam się jeszcze z taką praktyką. Ochrona danych osobowych nie powinna tu mieć znaczenia. Proszę być ostrożnym przy tej transakcji.

  22. Dzień dobry,
    Podpisałem umowa przedwstępną na zakup domu jednorodzinnego z działką. Księga wieczysta była czysta, bez żadnych zadłużeń. Na umowie zawarta jest informacja że Sprzedający sprzedaje nieruchomość niezadłużoną itp. Niestety 30 min przed podpisaniem umowy przyrzeczonej w księdze pojawił się wpis od komornika o wszczęciu egzekucji. Umowa u notariusza została wstrzymana do czasu skasowania wpisu (uregulowania przez sprzedającego długu).
    Czy jeżeli mamy w umowie przedwstępnej informacje, że w przypadku nie dojścia do sprzedaży nieruchomości z przyczyn Sprzedającego zwrotu zadatku w podwójnej wartości, to możemy się o to ubiegać sądownie?

    1. Dzień dobry,

      jeżeli mają Państwo roszczenie o zwrot zadatku w podwójnej wysokości, a dłużnik nie płaci dobrowolnie, to oczywiście mogą Państwo dochodzić należności przed sądem.

      Jednak przed wytoczeniem powództwa, proponuję skonsultować jeszcze zapis dotyczący zadatku i okoliczności niedojścia do skutku umowy z prawnikiem. Wówczas on oceni czy w danym przypadku Państwa roszczenie jest zasadne i czy nie ma jakiegoś „kruczka”, który uniemożliwi skuteczne dochodzenie przez Państwa należności.

      Tu znajduje się więcej informacji o zadatku i zaliczce:
      https://jakzrozumiecprawnika.pl/zadatek-a-zaliczka-co-lepiej-zaplacic/

  23. witam. planuje zakupic miesznie , własciciel chce zadatek…ze wzgledu ze mieszkam za granica mam problem z podpisaniem umowy na zadatek u notariusza …czy mozemy podpisac taka umowe na odleglosc jak to mialo by przebiec.

    1. Umowy nie trzeba zawierać osobiście. Można ustanowić pełnomocnika do zawarcia umowy. Jeżeli umowa ma być podpisana w formie aktu notarialnego, to również pełnomocnictwo powinno być w takie formie.

      Mogą sobie Państwo również wysłać podpisane egzemplarze umowy. Jedna strona podpisuje dwa egzemplarze umowy i odsyła je do drugiej strony. Później ta strona odsyła podpisany przez siebie egzemplarz. To częsta praktyka nawet poza czasami koronawirusa.

  24. Cześć , zależy mi na szybkiej odpowiedzi. Czy umowę przestępną o zakupie domu trzeba napisać u notariusza czy można wspólnie z osobą od której kupuję dom?

    1. Umowę przedwstępną można zawrzeć zarówno u notariusza jak i w zwykłej formie pisemnej. Obie umowy są ważne. Natomiast różne są możliwości w przypadku niedojścia do skutku umowy.

  25. Dzień dobry,
    czy po podpisaniu umowy przedwstępnej (bez notariusza) i wpłaceniu zadatku nie dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej z powodu sprzedającego, a dodatkowo sprzedający utrudnia kontakt – nie odbiera telefonu, nie odpisuje na maile/smsy to co mam zrobić? iść od razu do sądu? czy sprawa moze się ciągnąć latami?

    1. Dzień dobry,

      przede wszystkim proszę przeanalizować umowę. Czasami jeden zapis umowy bardzo dużo zmienia.
      Jeżeli będzie Panu przysługiwać zwrot zadatku czy zwrot zadatku w podwójnej wysokości, to polecam rozpocząć od przedsądowego wezwania do zapłaty. Jeżeli to nie przyniesie rezultatu, to jedyną drogą jest wstąpienie na drogę sądową.

      Niestety zakończenie postępowania sądowego może trwać. Tym bardziej teraz, kiedy w sądach nie odbywały się posiedzenia z uwagi na koronawirusa.

  26. Szanowna pani Joanno,
    zastanawiam się czy w umowie przedwstępnej sprzedaży niewydzielonej jeszcze działki mogę zawrzeć uwagę, że sprzedający działkę wystąpi o warunki przyłącza mediów, a następnie przyłączy te media dzieląc, bo pewnie nie chce partycypować w kosztach, koszty na trzecią część, bo dzieli działkę na 3 działki do sprzedaży i obciążyć taką częścią kupującego?

    Wspaniałego dnia życzę i dziękuję za przeczytanie tego wpisu.

    1. Dzień dobry,

      nie ma prawnych przeszkód, żeby Państwo się tak umówili. Wszystko zależy od tego, czy druga strona zgodzi się partycypować w tych kosztach.

  27. Witam serdecznie,

    Planuję zakupić działkę rolną 10a, która jest częścią większej działki. Na tę większą działkę w 2016r zostały wydane WZ, wskazujące na możliwość zabudowy jednorodzinnej (10 budynków). Nestępnie w 2017 r sprzedający podzielił tę działkę na 10 mniejszych (jedną z nich zamierzam kupić). W Gmninie otrzymałem informację, że będę musiał wystąpić o nowe WZ dla tej małej działki. Czy mogę zawrzeć umowę przedwstępną z zastrzeżeniem, że podpiszę umowę przeniesienia własności pod warunkiem otrzymania WZ na tę małą działkę?

    Dziękuję!

    1. Dzień dobry, myślę, że nie powinno być problemu z dodaniem takiego zastrzeżenia do umowy.

  28. Witam ,planuję kupić mieszkanie z rynku wtórnego staram się o kredyt hipoteczny, w przyszłym tyg planuję podpisać umowę przedwstępną czy powinny znaleźć się jakieś szczególne zapisy w umowie przedwstępnej ,dodam że obecni sprzedający również mają kredyt hipoteczny na to mieszkania. Umowa nie będzie sporządzana przez notariusza

    1. Pani Beato,

      w umowie powinny znaleźć się zapisy, które przede wszystkim zabezpieczają Pani interesy i ryzyka, które są związane z zawarciem umowy przedwstępnej. Pewnie w tej umowie kluczowe będzie wycofanie się jednej czy drugiej strony z transakcji.

      Dla przykładu proszę pamiętać, że zadatek i zaliczka to nie są synonimy. Więcej o tym może Pani przeczytać w tym artykule:

      https://jakzrozumiecprawnika.pl/zadatek-a-zaliczka-co-lepiej-zaplacic/

      Jeżeli jest Pani zainteresowana szczegółową analizą umowy to proszę napisać na adres joanna@legun.pl

  29. Witam, notariusz za podpisanie umowy przedwstępnej zażyczył sobie 738,00 zł. Za ok 4 miesiące będziemy podpisywać umowę przyrzeczoną. Wartość nieruchomości to 100 000 zł. Czy w przypadku podpisywania umowy przyrzeczonej kwota za jej podpisanie powinna być pomniejszona o 738,00 zł za podpisanie umowy wstępnej?

    1. Moim zdaniem to dwie osobne czynności notarialne. Notariusz co do zasady nie zalicza opłaty za umowę przedwstępną na poczet umowy przyrzeczonej. Jednak to notariusz ustala sposób rozliczenia za swoje czynności, więc proszę zapytać o to wprost notariusza, który będzie sporządzał akty.

  30. mam pytanie podpisikuemy juz omowe przyzeczona jak wyglada sprawa rozliczenia pieniadze mam otrzymac przed podpisaniem umowy,tz klijent musi wplacic pieniadze i przyniesc kwit z banku

    1. Dzień dobry,

      to zależy jak się Państwo umówicie podczas zawierania umowy.

  31. Chcę kupić mieszkanie na którym ciąży kredyt,Właściciele chcą spłaci kredyt zanim sprzedadzą mi to mieszkanie.Jak długo od spłaty kredytu trzeba czekać aby w księdze wieczystej pojawiła się informacja ,że dług został spłacony i nie ma na nim obciążenia.Czy mogę podpisać umowę na podstawie zaświadczenia z banku ,że pożyczka została spłacona ?

    1. To ile czasu będzie czekała Pani na wykreślenie wpisu o hipotece z księgi wieczytej, zależy od obłożenia konkretnego wydziału ksiąg wieczystych. To on dokonuje zmiany wpisu. Natomiast jeżeli na podstawie zaświadczenia z banku o spłacie kredytu oraz zgodzie na wykreślenie hipoteki nie powinno być problemów z zawarciem umowy sprzedaży.

  32. witam czy umowa przedwstępna może być online jeśli właścicielka mieszka w Niemczech a mieszkanie które chce sprzedać jest w Polsce

    1. Umowa przedwstępna może być zawarta w formie pisemnej, ustnej czy dokumentowej. Natomiast ważne, żeby wiedział Pan jakie różnice się wiążą z zawarciem umowy w formie pisemnej czy w formie aktu notarialnego i liczył się z konsekwencjami.

  33. Planujemy z żoną kupno domu. Czy sporządzając umowę przedwstępną, również w tej umowie jest konieczność wymienienia nas oboje? Czy może być jedna osoba?

    1. Stroną umowy powinny być te same osoby, które później będą nabywać nieruchomość. Co prawda można to później „naprawić”, ale mogą pojawić się jakieś trudności np. z bankiem.

      Jeżeli tylko Pan zawrze umowę przedwstępną, to później można np. zawrzeć cesję umowy. Może Pan również otrzymać od żony pełnomocnictwo do zawarcia umowy przedwstępnej i reprezentować żonę w tej transakcji.

  34. Dzień dobry,
    Czy umowa przedwstępna na zakup działki z zabudowaniami bez określonego zadatku jest tak samo ważna jak z zadatkiem?
    W jaki sposób określić wzajemną umowę przedwstępną jeżeli tego zadatku nie będzie?

    1. W umowie przedwstępnej nie musi być określony zadatek czy zaliczka. Umowa bez tych zapisów z punktu widzenia prawnego będzie wiążąca. Natomiast jeżeli jest Pani zainteresowana zapisami, które powinny znaleźć się w umowie, żeby zabezpieczyć Pani interesy, to zapraszam do kontaktu na adres joanna@legun.pl.

  35. Witam,
    jestem na etapie zakupu działki zabudowanej domem jednorodzinnym z lat 50-tych oraz stodołą i garażem. Czy w akcie notarialnym zakupu można wyznaczyć sprzedającemu termin na uprzątnięcie nieruchomości ze zbędnych przedmiotów (stare meble, sprzęt rolniczy itp.)? Czy w przypadku, gdy sprzedający nie wywiąże się z tego obowiązku, w łatwy sposób będę mogła to wyegzekwować?
    Dziękuję za odpowiedź!

    1. Dzień dobry,

      można zawrzeć taki zapis w umowie. Natomiast co do zabezpieczenia wykonania tego zobowiązania, to jest również kilka możliwości. Jeżeli jest Pani zainteresowana szczegółówą poradą prawną w tym zakresie, to zapraszam do kontaktu.

  36. Dzień dobry,
    jest pięciu współwłaścicieli działki z domem. Czy trzech z nich może drogą mailową wyrazić zgodę na podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży w formie pisemnej przez pozostałych dwóch?
    Dziękuję za odpowiedź.

    1. Pod pewnymi warunkami będzie to ważne rozwiązanie. Natomiast ja bym jednak polecała przygotować pisemne pełnomocnictwa.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Potrzebujesz indywidualnej pomocy prawnej?

Skontaktuj się ze mną: 609-774-245 joanna@legun.pl

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Joannę Legun w celu obsługi przesłanego zapytania. Szczegóły w Polityce prywatności.

    Przeczytaj także

    Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
    Nieruchomości

    Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?

    Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony sprawia sporo problemów. To za sprawą nieintuicyjnych przepisów kodeksu cywilnego. Kiedy można więc wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony? Umowa najmu na czas określony i nieokreślony Umowę najmu możesz podpisać na czas określony, np. 1 rok czy 6 miesięcy. Nie ma również przeszkód, żeby umowę najmu zawrzeć na […]

    Czytaj więcej
    właściwość sądu
    Nieruchomości
    Spory sądowe

    Właściwość sądu – do którego sądu złożyć pozew o zapłatę czynszu?

    Składasz pozew o zapłatę. Chcesz odzyskać od najemcy wynagrodzenie za zaległe czynsze najmu. Natomiast nie wiesz, do którego sądu wysłać pozew. Poniżej wyjaśniam, gdzie szukać odpowiedzi na to pytanie, jakie przepisy i zasady musisz wziąć pod uwagę, żeby Twój pozew trafił do odpowiedniego sądu. Na podstawie przedstawionych tu zasad określisz, czy sprawę o zapłatę powinien […]

    Czytaj więcej
    Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości forma
    Nieruchomości

    Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości – pisemna czy notarialna?

    To typowy dylemat: w jakiej formie powinna zostać podpisana przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości. Czy w zwykłej formie pisemnej? Czy może lepiej umowę podpisać u notariusza w formie aktu notarialnego? Poniżej znajdziesz informacje o wadach i zaletach obu rozwiązań.   Po co przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości? Nie zawsze można podpisać umowę sprzedaży nieruchomości od razu. Czasami występują okoliczności, które utrudniają […]

    Czytaj więcej