Po co data pewna w umowie najmu?

data pewna w umowie najmu

Umowa najmu nieruchomości opatrzona jest czasami datą pewną. Czy to konieczne? Data pewna w umowie najmu ma praktyczne zastosowanie. Szczególnie powinni się nią zainteresować przedsiębiorcy wynajmujący biura jako swoje siedziby oraz mieszkanicznicy, którzy wynajmują mieszkanie od właściciela, by później oddawać je w najem krótkoterminowy za pośrednictwem np. portalu Booking.com. O zawarciu umowy najmu z datą pewną powinni również pamiętać restauratorzy czy właściciele kawiarni. 

Po co data pewna w umowie najmu?

Umowy najmu z datą pewną potrzebujesz w jednej sytuacji. Gdy wynajmowana nieruchomość w czasie trwania umowy zmienia właściciela – tj. następuje sprzedaż nieruchomości wraz z lokatorem czy najemcą.

Takie sytuacje spotykam często na rynku nieruchomości komercyjnych. Wtedy nowy właściciel wchodzi w dotychczasowy stosunek najmu i przysługuje mu prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem terminów ustawowych.

Jeżeli strona płaciła czynsz najmu co miesiąc, nowy właściciel może złożyć wypowiedzenie na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Taki termin wypowiedzenia obowiązuje nawet wtedy, gdy strony umówiły się na krótszy lub dłuższy okres wypowiedzenia. 

Pod pewnymi warunkami nowy właściciel nieruchomości nie może jednak wypowiedzieć takiej umowy. 

Po pierwsze, umowa najmu nieruchomości powinna być zawarta w formie pisemnej. W praktyce bardzo często strony zawierają umowę najmu w takiej formie, więc spełnienie tego warunku nie będzie problemem.

Po drugie, umowa musi być opatrzona datą pewną. Więcej o dacie pewnej piszę poniżej.

Po trzecie, nieruchomość powinna być wydana najemcy. Ten warunek również można bardzo łatwo spełnić.  Zakaz wypowiadania umów przez nowego właściciela dotyczy więc sytuacji, w której umowa jest faktycznie wykonywana przez strony.

Po czwarte, umowa najmu powinna być zawarta na czas oznaczony, czyli do określonej w przyszłości daty. Jest to znaczące ograniczenie. Nie do każdej umowy będzie miało zastosowanie ograniczenie jej wypowiedzenia przez nowego właściciela.

Jest to jednak również ograniczenie racjonalne. Umowę zawartą na czas nieokreślony można wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych bez podania przyczyny, chyba że strony ustaliły inne terminy wypowiedzenia. Pozbawione sensu byłoby ograniczanie wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieokreślony w sytuacji, gdy i tak ta umowa może być w każdym momencie wypowiedziana.

Co to jest data pewna w umowie najmu?

Data pewna stanowi zabezpieczenie przed antydatowaniem umów. Dzięki niej wiemy, że danego dnia umowa była już przez strony zawarta.

Z dokumentem zawartym z datą pewną mamy do czynienia:

  • gdy fakt zawarcia umowy został potwierdzony w jakimkolwiek dokumencie urzędowym;
    Dla przykładu w uzasadnieniu wyroku, które zostało sporządzone w dniu 5 maja 2022 r., znajduje się informacja, że strony zawarły umowę najmu w dniu 5 maja 2020 r. Wówczas uznaje się, że datą pewną dla tej umowy będzie 5 maja 2020 r. – czyli data sporządzenia uzasadnienia wyroku.
  • w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki;
    Dla przykładu na umowie najmu będzie widniał dopisek urzędnika czy poświadczenie uiszczenia opłaty skarbowej.
  • w razie opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu dokumentu w postaci elektronicznej – od daty tego opatrzenia.

Strony nie muszą w momencie podpisania umowy opatrywać jej datą pewną. Można już z podpisaną umową udać się do notariusza. Ustalenie daty pewnej musi natomiast nastąpić przed przeniesieniem własności nieruchomości.  Poprawność takiego działania potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 lutego 2009 r. (sygn. akt I CSK 325/08).

Jeżeli najemca nieruchomości dowiedział się o jej sprzedaży, to niestety na sporządzenie umowy z datą pewną jest już za późno. Powinno to nastąpić przed sprzedażą nieruchomości.

Jeszcze jedna kluczowa kwestia: notariusz w żaden sposób nie weryfikuje treści umowy. On jedynie poświadcza, że w konkretnej dacie strony ją podpisały.

Jeżeli jedna z osób, które podpisały się na dokumencie, zmarła, to datę jej śmierci uznajemy za datę pewną. Dotyczy to natomiast wyłącznie oświadczenia zmarłej osoby. Nie można taką datą pewną objąć oświadczeń pozostałych osób składających oświadczenie woli, z prostej przyczyny: mogły one podpisać się pod dokumentem już po śmierci jednej ze stron umowy.

Data pewna w umowie najmu – czy warto?

Moim zdaniem warto.

Koszty ustanowienia daty pewnej w umowie najmu nie są duże. Notariusze najczęściej pobierają opłatę w wysokości 6 zł netto za stronę poświadczenia. Natomiast skutki niedochowania tej czynności mogą być bardzo kosztowne.

Wyobraźmy sobie takie sytuacje.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wynajęła biuro na siedzibę. Umowa została zawarta na czas określony, np. 4 lat. Przez te 4 lata spółka nie powinna martwić się o to, że właściciel nieruchomości wypowie umowę, chyba że zajdzie jedna z okoliczności wymienionych w umowie. Niemniej jednak, czasie trwania umowy najmu zmienił się właściciel nieruchomości, który może wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. W ciągu miesiąca spółce trudno będzie znaleźć nową siedzibę. Zmiana siedziby łączy się też dla spółki ze sporymi konsekwencjami: np. należy złożyć wniosek o zmianę adresu siedziby do KRS czy powiadomić kontrahentów o zmianie adresu. Dodatkowo nowe biuro trzeba będzie zaadaptować do potrzeb spółki. Koszty mogą być bardzo wysokie.  Lepiej uniknąć takiego niebezpieczeństwa i opatrzyć umowę najmu datą pewną.

W jeszcze gorszej sytuacji będzie najemca, który w danej nieruchomości prowadzi restaurację lub kawiarnię. Rozpoczęcie takiej działalności łączy się z dużymi nakładami finansowymi, a dodatkowo czasochłonne jest pozyskanie klientów. Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której ktoś chce kupić lokal, gdzie prowadzona jest dobrze prosperująca restauracja, i otworzyć w nim własną.

Podobnie data pewna może pomóc mieszkanicznikom – osobom wynajmującym nieruchomości na podnajem. Nie zawsze są oni właścicielami wynajmowanych nieruchomości. Często wynajmują je od właścicieli, przeprowadzają małe lub większe remonty. Liczą, że koszt remontu zwróci im się z podnajmu. Bez daty pewnej może się okazać, że najem mieszkania skończy się szybciej, niż planowali, a cała inwestycja okaże się nieopłacalna.

Podsumowanie

Podsumowując, jeżeli zależy Ci, by nowy właściciel lokalu nie wypowiedział Ci umowy zawartej na czas określony, zatroszcz się, by opatrzyć umowę najmu datą pewną. Najlepiej udaj się do notariusza z podpisaną umową. Notariusz wówczas poświadczy, że w danej dacie strony już podpisały umowę. To naprawdę niewiele, ale w przyszłości może okazać się zbawienne – zaoszczędzi Ci sporo czasu, pieniędzy i nerwów.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej pomocy prawnej, to zapraszam do KONTAKTU.

 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Potrzebujesz indywidualnej pomocy prawnej?

Skontaktuj się ze mną: 609-774-245 joanna@legun.pl

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Joannę Legun w celu obsługi przesłanego zapytania. Szczegóły w Polityce prywatności.

    Przeczytaj także

    Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
    Nieruchomości

    Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?

    Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony sprawia sporo problemów. To za sprawą nieintuicyjnych przepisów kodeksu cywilnego. Kiedy można więc wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony? Umowa najmu na czas określony i nieokreślony Umowę najmu możesz podpisać na czas określony, np. 1 rok czy 6 miesięcy. Nie ma również przeszkód, żeby umowę najmu zawrzeć na […]

    Czytaj więcej
    pozew o zapłatę za czynsze
    Nieruchomości
    Spory sądowe

    Pozew o zapłatę zaległego czynszu najmu – 6 częstych błędów

    Jak napisać pozew o zapłatę za czynsz najmu, żeby nie popełnić błędów? To w cale nie jest proste. Na powoda, który samodzielnie przygotowuje pozew o czynsz, czyha wiele pułapek. Wpadnięcie w niektóre z nich może się skończyć przegraniem sprawy. Inne mogą spowodować, że na koniec procesu powód otrzyma od pozwanego mniej pieniędzy niż mu jest […]

    Czytaj więcej
    Okres przedawnienia roszczeń z umowy sprzedaży energii elektrycznej
    Nieruchomości

    Okres przedawnienia roszczeń z umowy pośrednictwa

    Wielokrotnie już pisałam, że należności pieniężne się przedawniają. Oznacza to, że po upływie określonego czasu nie można zmusić drugiej strony do zapłaty wynagrodzenia. Ile wynosi ten okres przedawnienia roszczeń z umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami? Ustawa o gospodarce nieruchomościami Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami została uregulowana w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o […]

    Czytaj więcej