Po co data pewna w umowie najmu?

data pewna w umowie najmu

Umowa najmu nieruchomości opatrzona czasami jest tzw. datą pewną. Czy jest to konieczne?  Data pewna w umowie najmu ma praktyczne zastosowanie. Szczególnie powinni się nią zainteresować przedsiębiorcy wynajmujący biura jako swoje siedziby oraz mieszkanicznicy, którzy wynajmują mieszkanie od właściciela, po to żeby później oddawać je w najem krótkoterminowy za pośrednictwem np. portalu booking.com. O zawarciu umowy najmu z datą pewną powinni również pamiętać restauratorzy czy właściciele kawiarni. 

Po co data pewna w umowie najmu?

Data pewna w umowie najmu potrzebna jest w jednej sytuacji. Gdy wynajmowana nieruchomość w trakcie trwania umowy zmienia właściciela – tj. następuje sprzedaż nieruchomości wraz z lokatorem czy najemcą. Takie sytuacje zdarzają się często na rynku nieruchomości komercyjnych.  Wtedy nowy właściciel wchodzi w dotychczasowy stosunek najmu i przysługuje mu prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem terminów ustawowych. Jeżeli czynsz najmu był płatny miesięcznie, to wypowiedzenie można złożyć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Taki termin wypowiedzenia obowiązuje nawet jeżeli strony w umowie umówiły się na dłuższy bądź krótszy okres wypowiedzenia.

Jednak pod pewnymi warunkami taka umowa nie może być wypowiedziana przez nowego właściciela nieruchomości.

Po pierwsze, umowa najmu nieruchomości powinna być zawarta w formie pisemnej. W praktyce bardzo często zawiera się umowę najmu w takiej formie, więc spełnienie tego warunku nie będzie problematyczne.

Po drugie, umowa musi być opatrzona datą pewną. Więcej o dacie pewnej piszę poniżej.

Po trzecie, nieruchomość powinna być wydana najemcy. Ten warunek również można bardzo łatwo spełnić.  Zaraz wypowiadania umów przez nowego właściciela dotyczy więc sytuacji, w której umowa jest  faktycznie wykonywana przez strony.

Po czwarte, umowa najmu powinna być zawarta na czas oznaczony, czyli do określonej w przyszłości daty. Jest to znaczące ograniczenie. Nie do każdej umowy będzie miało zastosowanie ograniczenie jej wypowiedzenia przez nowego właściciela.  Jednak jest to również ograniczenie racjonalne. Umowę zawartą na czas nieokreślony można wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych bez podania przyczyny, chyba że strony ustaliły inne terminy wypowiedzenia. Pozbawione sensu byłoby wprowadzenie ograniczenia wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieokreślony, w sytuacji gdy i tak ta umowa może być w każdym momencie wypowiedziana.

Co to jest data pewna w umowie najmu?

Data pewna stanowi zabezpieczenie przed antydatowaniem umów. Dzięki niej wiemy, że w danej dacie umowa była już przez strony zawarta.

Z dokumentem zawartym z datą pewną  mamy do czynienia:

  • gdy fakt zawarcia umowy został potwierdzony w jakimkolwiek dokumencie urzędowym;
    Dla przykładu w uzasadnieniu wyroku, które zostało sporządzone w dniu 5 maja 2018 r. znajduje się informacja, że strony zawarły umowę najmu w dniu 5 maja 2016 r.  Wówczas uznaje się, że datą pewną dla tej umowy będzie 5 maja 2018 r . – czyli data sporządzenia uzasadnienia wyroku.
  • w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki;
    Dla przykładu na umowie najmu będzie dopisek urzędnika czy poświadczenie uiszczenia opłaty skarbowej.
  • w razie opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu dokumentu w postaci elektronicznej – od daty opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu.

Strony nie muszą w momencie podpisania umowy opatrzyć ją datą pewną. Można już z podpisaną umową udać się do notariusza. Jednak sporządzenie daty pewnej musi nastąpić przed przeniesieniem własności nieruchomości.  Poprawność takiego działania potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia  5 lutego 2009 r.  (sygn. akt I CSK 325/08).

Jeżeli najemca nieruchomości dowiedział się o jej sprzedaży, to niestety na sporządzenie umowy z datą pewną jest już za późno. Powinno to nastąpić przed sprzedażą nieruchomości.

Jeszcze jedna ważna kwestia – notariusz w żaden sposób nie weryfikuje treści umowy. On jedynie poświadcza, że w konkretnej dacie strony podpisały umowę.

Jeżeli jedna z osób, która podpisała się na dokumencie zmarła, to datę jej śmierci uznaje się za datę pewną. Natomiast dotyczy to tylko i wyłącznie oświadczenia zmarłej osoby. Nie można taką datą pewną objąć oświadczeń pozostałych osób składających oświadczenie woli – a to z prostej przyczyny – mogły one podpisać się pod dokumentem już po śmierci jednej ze stron umowy.

Data pewna w umowie najmu – czy warto?

Moim zdaniem warto. Koszty ustanowienia daty pewnej w umowie najmu nie są duże.  Notariusze najczęściej pobierają opłacę w wysokości 6 zł netto za stronę poświadczenia. Natomiast skutki niedochowania tej czynności mogą być bardzo kosztowne.

Wyobraźmy sobie takie sytuacje.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wynajęła biuro na swoją siedzibę. Umowa została zawarta na czas określony np. 4 lat. Przed te cztery lata spółka nie powinna martwić się o to, że umowa zostanie wypowiedziana przez właściciela nieruchomości, chyba że zajdzie jedna z okoliczności wymieniona w umowie. Jednak w czasie trwania umowy najmu zmienił się właściciel nieruchomości, który może wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Miesiąc to bardzo krótko na znalezienie nowej siedziby. Zmiana siedziby łączy się też dla spółki ze sporymi konsekwencjami – np. należy złożyć wniosek o zmianę adresu siedziby do KRS, powiadomić kontrahentów o zmianie adresu. Dodatkowo nowe biuro trzeba będzie zaadoptować do potrzeb spółki. Koszty mogą być bardzo wysokie.  Lepiej uniknąć takiego niebezpieczeństwa i opatrzyć umowę datą pewną.

W jeszcze gorszej sytuacji będzie najemca, który w danej nieruchomości prowadzi restaurację lub kawiarnię. Rozpoczęcie takiej działalności łączy się z dużymi nakładami finansowymi, a dodatkowo czasochłonne jest pozyskanie klientów. Nie trudno wyobrazić sobie sytuację,  w której ktoś chce kupić lokal, w której prowadzona jest dobrze prosperująca restauracja i odtworzyć w nim swoją własną.

Podobnie data pewna może pomóc mieszkanicznikom – wynajmującym nieruchomości na podnajem.  Nie zawsze są oni właścicielami wynajmowanych nieruchomości. Często wynajmują je od właścicieli, przeprowadzają małe lub większe remonty. Liczą, że koszt remontu zwróci im się z podnajmu. Bez daty pewnej może się okazać, że najem mieszkania skończy się szybciej niż planowali, a cała inwestycja okaże się nieopłacalna.

Podsumowanie

Podsumowując, jeżeli zależy Ci, żeby wynajmowany lokal na czas określony nie został wypowiedziany przed okresem obowiązywania umowy na czas określony, to zatroszcz się, żeby opatrzyć umowę datą pewną. Najlepiej udać się do notariusza z podpisaną umową.  Notariusz wówczas poświadczy, że umowa w danej dacie strony podpisały umowę. Jest to na prawdę niewiele, ale w przyszłości może okazać się zbawienne – zaoszczędzi sporo czasu, pieniędzy i nerwów.

 

Inne artykuły, które mogą Cię zainteresować:

  1. Jak określić właściwość sądu w umowie? – Czyli jak zawczasu pomyśleć, gdzie będzie toczył się spór.
  2. Wypowiedzenie a odstąpienie od umowy – Z artykułu dowiesz się, czym się różni wypowiedzenia od odstąpienia od umowy najmu i jakie skutki pociąga za sobą każda z czynności.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *