Umowę można zawrzeć w różnych formach. Pisemnie, w formie aktu notarialnego, z podpisami notarialnie poświadczonymi czy też w formie dokumentowej i elektronicznej. Jednak niektóre umowy wymagają sporządzenia w konkretny sposób, żeby były w ogóle ważne. Jednym z tych wyjątków jest umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. 

Forma umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami 

Wymóg zachowania konkretnej formy umowy pośrednictwa wynika z art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten brzmi następująco:

Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Jeżeli umowa pośrednictwa nie zostanie zawarta w wymagalnej formie, to w ogóle nie będzie ważna. Mimo że pośrednik w obrocie nieruchomościami znalazł dla klienta nabywcę mieszkania, i tak w świetle prawa umowa nie wiąże stron. Uznajemy, że umowy w ogóle nie było.

Pisemna forma umowy pośrednictwa

Z cytowanego przepisu wynika, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami musi być zawarta pisemnie lub w formie elektronicznej.

Zacznijmy od formy pisemnej. To popularna forma zawarcia umowy i teoretycznie nie powinna stwarzać problemów. A jednak!

Żeby strony zawarły umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w formie pisemnej, muszą na wydrukowanych egzemplarzach umowy złożyć swój podpis.

Zachowaniem formy pisemnej nie będzie np. skan podpisanej umowy czy akceptacja regulaminu na stronie internetowej. Jeżeli strony umowy pośrednictwa ograniczą się tylko do takich działań, to nie zawrą one skutecznej umowy pośrednictwa.

Elektroniczna forma umowy pośrednictwa

Forma elektroniczna powoduje więcej wątpliwości.

Co przychodzi Ci do głowy, jeżeli myślisz o formie elektronicznej? Pewnie to, że taką umowę można zawrzeć np. przez akceptację regulaminu na stronie internetowej pośrednika czy mailem.

I tu potoczne rozumienie formy „elektronicznej” mija się z prawnym znaczeniem tego słowa.

A to wszystko wynika z art. 78[1] § 1 kodeksu cywilnego:

Do zachowania elektronicznej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym.

Widzicie różnicę? Forma elektroniczna składa się z dwóch elementów:

• złożenia oświadczenia woli w formie elektronicznej;
• podpisania tego oświadczenia podpisem elektronicznym.

Oba te elementy muszą wystąpić razem.

Nasze potoczne rozumienie formy elektronicznej pokrywa się tylko z pierwszym elementem formy elektronicznej – czyli ze złożeniem oświadczenia woli.

Dodatkowo osoba, która zawiera umowę pośrednictwa, musi skorzystać z podpisu elektronicznego. Obecnie wiele firm oferuje możliwość założenia podpisu elektronicznego. Mimo to niewielu przedsiębiorców korzysta z tej możliwości. A szkoda.

Umowa – dwa oświadczenia woli

Oświadczenie jednej i drugiej strony musi być zawarte w formie pisemnej lub elektronicznej. Jeżeli tylko pośrednik podpisze umowę pośrednictwa, a klient wyśle skan tej umowy, to umowa nie będzie zawarta w odpowiedniej formie. A w konsekwencji będzie ona nieważna.

Stąd zarówno jedna, jak i druga strona muszą złożyć swoje podpisy pod umową – czy to własnoręczne, czy elektroniczne.

Jeżeli masz jakieś pytania czy wątpliwości, to zapraszam do KONTAKTU.