Jak napisać pozew o zapłatę za czynsz najmu, żeby nie popełnić błędów? To w cale nie jest proste. Na powoda, który samodzielnie przygotowuje pozew o czynsz, czyha wiele pułapek. Wpadnięcie w niektóre z nich może się skończyć przegraniem sprawy. Inne mogą spowodować, że na koniec procesu powód otrzyma od pozwanego mniej pieniędzy niż mu jest należne. Jeszcze inne doprowadzą do tego, że rozpoznanie sprawy się przedłuży i powód będzie musiał dłużej czekać na odzyskanie swoich pieniędzy. 

Poniżej przedstawiam 6 błędów, które najczęściej pojawiają się z pozwie o zapłatę zaległego czynszu najmu.

Błąd 1: korzystanie z gotowych wzorów pozwów o zapłatę za czynsz 

W internecie jest sporo wzorów pozwów o zapłatę za zaległe czynsze. Oczywiście są one lepsze lub gorsze, ale najczęściej budują one mylne przekonanie, że pozew można zmieścić na jednej stronie.

Wzory pozwów są przygotowane na bardzo podstawowych stanach faktycznych. Mogą one uśpić czujność powoda. Przez to nie umieści on w pozwie ważnych informacji uzasadniających dochodzoną przez siebie kwotę. 

Dodatkowo widzę, że umieszczone w internecie wzory pozwów nie są dostosowane do aktualnych przepisów.

Błąd 2: niejasne opisanie stanu faktycznego pozwu o czynsz najmu

Dla powoda jego sprawa jest klarowna. Pisze uzasadnienie, w którym pomija niektóre zdarzenia, bo wydają się dla niego oczywistą oczywistością.

To jest tylko krok od tego, żeby pominąć istotną informację dotyczącą np. terminu płatności czynszu, wysokości kaucji czy zawarcia umowy. 

Tymczasem dla sądu czy pozwanego sprawa nie może być prosta. Warto więc pisać jasno, krótkimi zdaniami i chronologicznie. To zdecydowanie ułatwi pracę sędziemu. 

Powodom, którzy samodzielnie przygotowują pozew, zdarza się również przesadzić w drugą stronę.

Zarzucają sąd oraz pozwanego masą informacji, które nie mają istotnego znaczenia w danej sprawie. To też nie jest dobre rozwiązanie. Można wtedy łatwo zgubić główny wątek. Trudniej wówczas będzie ustalić czego w rzeczywistości domaga się powód. 

Niestety napisanie dobrego uzasadnienia pozwu nie jest takie proste, jak mogłoby się wydawać. 

Oczywiście nie da się określić, jakiej długości powinien być dobry pozew o zapłatę za zaległe czynsze najmu. Ostatnio składałam dwa pozwy. Jeden miał 6 stron, a drugi około 15. Nie ma tu jasnej zasady. Wszystko zależy od konkretnej sprawy. 

Błąd 3: wynajmujący żąda mniej niż może 

Wynajmujący, gdy sam przygotowuje pozew o zapłatę za czynsze najmu, najczęściej dochodzi od najemcy tylko zaległych czynszów. Nie jest on świadomy, że może żądać zapłaty np. odsetek za to, że najemca nie zapłacił czynszu w terminie. 

Nawet jeżeli w umowie najmu nie ma zapisu dotyczącego odsetek, to i tak wynajmujący może dochodzić od najemcy zapłaty odsetek.

Natomiast, gdy umowa najmu na charakter transakcji handlowej, to wynajmujący jest jeszcze w lepszej sytuacji, bo może żądać zapłaty odsetek ustawowych za opóźnienie w trakcjach handlowych. Są one o 2,5 punkty procentowe wyższe niż odsetki za opóźnienie w płatności. 

Przeczytaj więcej o odsetkach ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych

Nawet jeżeli już wynajmujący wie, jakich odsetek może dochodzić od pozwanego, to musi jeszcze ustalić, od kiedy tych odsetek może żądać. Tu pojawia się najwięcej błędów, szczególnie, gdy powód składa pozew w elektronicznym postępowaniu upominawczym. Formularz pozwu sugeruje, że „domyślną” opcją jest żądanie odsetek od dnia złożenia pozwu.

Tymczasem w większości przypadków powód może dochodzić zapłaty odsetek od wcześniejszej daty. Szkoda zgubić te należności. Tym bardziej, że często pozwany nie kwestionuje prawa powoda do dochodzenia odsetek.

Na koniec procesu  odsetki za opóźnienie w płatności mogą stanowić całkiem pokaźną sumę. Warto więc poświęcić chwilę i ustalić od kiedy można dochodzić ich od pozwanego.

Błąd 4: nierozliczenie kaucji 

Kolejnym częstym błędem, który pojawia się w pozwach o zapłatę za zaległe czynsze najmu, jest pominięcie rozliczenia kaucji. Po zakończeniu umowy, wynajmujący powinien rozliczyć kaucję i ewentualnie zwrócić najemcy jej nadwyżkę.

W takich sytuacjach pozwany zarzuca, że do rozliczenia pozostaje kaucja. Jeżeli tak faktycznie było, to sąd powinien uwzględnić zwrot kaucji i pomniejszyć dochodzoną przez Powoda kwotę o kaucję.

Błąd 5:  twierdzenia bez dowodów lub dowody bez twierdzeń 

Kolejny błąd to powoływanie w pozwie twierdzeń bez przytoczenia dowodów. Przytrafia się on nawet zawodowym pełnomocnikom.

Powód powinien zacząć uzasadnienie pozwu od faktu zawarcia z pozwanym umowy najmu. Natomiast powód musi to jeszcze udowodnić, czyli dołączyć do pozwu kopię umowy najmu. To będzie dowód potwierdzający, że strony zawarły umowę najmu. 

Analogicznie powód powinien postąpić w przypadku pozostałych twierdzeń zawartych w pozwie. 

Często powodom trudności sprawia wykazanie podstaw do dochodzenie opłaty za media. Samo wskazanie, że pozwany powinien zwrócić powodowi za wodę 500,00 złotych, to za mało. Powód powinien przedstawić dowody, z których będzie wynikać, ile wody pozwany zużył w danym okresie, ile wynosi opłata za tę ilość wody. Często takim dowodem będzie rachunek od dostawcy mediów czy np. protokół z przekazania mieszkania, w którym ujęty będzie stan liczników. 

Błąd 6:  wysłanie pozwu do niewłaściwego sądu

Również określenie, do którego sądu powód powinien wysłać pozew o zapłatę czynszu, może być problematyczne. Jest kilka zasad, które pomogą ustalić właściwy sąd.

Co prawda wysłanie pozwu do złego sądu nie powoduje, że powód przegra sprawę. Jednak wydłuży to czas do wydania wyroku. Zatem na etapie składania pozwu warto poświęcić chwilę, żeby wybrać dobry sąd, niż później czekać kilka dodatkowych miesięcy na wydanie nakazu zapłaty czy wyznaczenie pierwszego terminu rozprawy. 

Więcej o tym do którego sądu złożyć pozew o zapłatę za czynsze najmu

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej w sprawie przygotowania pozwu o zapłatę za czynsz najmu, to zapraszam do KONTAKTU.